别墅纠纷律师举例解析别墅交易中常出现的问题及其处理

案例一：
 
        A女士系一美资公司派驻北京办事处执行副理，2004年10月份经与刘女士商议后，双方签订了就刘女士所有的位于北京郊区别墅一套的租赁合同。合同明确约定了租赁期限、租金支付、保证金、优先续租等条款。合同在履行至05年6月份时，A女士租住别墅突然来一赵姓女士表明自己是该别墅现在产权人，前段时间刚从原权利人刘女士那里买了这套别墅，并在出示了该别墅权利凭证、身份证等证件后，要求A女士将房租由原来每月4000美金增加至每月6000美金或从该别墅搬出另住。未果之下，赵女士以自己是该不动产物权人，对该不动产享有完全的占有使用处分权，且自己本人亦和A女士并无直接任何合同关系，要求法院依法判决A女士从该别墅搬出并赔偿自己相应损失。法院最终判决驳回赵女士诉讼请求。
 
律师分析：
  
        1，合法有效的租赁关系是在该别墅产权变更买卖以前形成的； 2，A女士不存在非法侵占该别墅，其是基于合法有效的租赁合同居住占有该别墅； 3，租赁物已交付并为承租人现实占有；故根据“买卖不破租赁”的法律原则要求法院驳回原告诉讼请求。何谓“买卖不破租赁”这里不在展开，作以简要分析，所谓“买卖不破租赁”是指租赁关系成立后，出租人又将出租物转卖给第三人，而原已存在的租赁关系仍对买受人有效。该原则的适用需具备如下法定条件：（1），须出租人将租赁物所有权让与第三人；（2），须存在有效的租赁合同；（3），租赁物已交付并为承租人现实占有。同时，该原则不仅只对标的物之所有权取得人适用，还对地上权、典权之去的人亦有适用。

案例二：

       陈先生从刘女士手里购买北京市丰台区帝京花园别墅一套，该别墅系刘女士从北京招商城房地产开发有限公司购买，该别墅至今未办理房屋所有权登记手续。2011年8月，刘女士将陈先生起诉至北京市丰台区人民法院，请求依法解除双方签订的购买北京市丰台区帝景花园C20号房屋买卖合同。理由是，该房屋无法办理所有权登记。刘女士起诉至法院后，陈先生委托靳双权律师作为代理人，出庭参与诉讼。
 
       靳双权律师经过对本案事实详细的分析，和对相关证据的认真审查，认为，北京市丰台区帝京花园房屋买卖合同应当继续履行，不应当解除。理由为：首先，双方虽然没有签订正式的房屋买卖合同，但是双方签订的执行协议已经具备买卖合同的主要条款，陈先生也按约定支付首付款，并实际占有房屋。其次，北京市丰台区帝京花园房屋开发商出售手续合法，属于合法销售，刘女士也是合法购买。再次，该房产不能办理过户的原因系由于开发商将房屋抵押给银行，该抵押权至今未注销，北京招商城房地产开发有限公司现已实际不存在，如果该抵押权注销，那么该房产是可以办理房产证。最后，刘女士明确表明决绝协助陈先生办理过户登记，该行为属于明显违约，对于违约方，没有权利要求解除合同，且刘女士不能以放弃履行义务为理由要求解除合同。综上几个焦点，靳双权律师的观点最终被一审法院和二审法院采纳，驳回了刘女士的诉讼请求，代理该案获得胜诉。目前该房屋所有权证正在通过法律程序办理过程之中。
 
案例三：

　    2009年3月，李某通过中介，以678万元购入北京市郊区的一处别墅，加上税费、中介费等，花费近780万元。过户后准备装修，但李某在物业登记时却得到一个令她无法接受的消息——别墅在2003年8月发生过凶案，业主的女儿、母亲和保姆在屋内遇害，案件至今未破。
 
　　在李某追问下，原房主承认别墅发生过凶案，别墅是原房主2007年前后从他人手中购入的，当时备案成交价为278万元。
 
　　2009年7月，李某以“被欺诈”为由将原房主告上法院，要求解除买卖合同，退还房款，责令对方赔偿损失计90余万元。她认为，房主清楚别墅内发生过凶案却故意隐瞒。她在不明真相的情况下购买，购置价与实际房产的价值严重不符。
 
　　原房主则表示，一家人在别墅内住过，并不觉得对生活产生不良影响。凶案发生时媒体均有报道，并无隐瞒必要。李某购买时并没有就相关事宜进行询问，卖方也没有义务将房屋的历史全面告知买方。同时，交易是委托中介操作的，其本人并没有要求中介帮助隐瞒事实。
 
　　北京中院终审判决：原房主构成欺诈，撤销交易合同，原房主退还购房款，承担李某中介费、税费等损失的七成，李某承担三成。
 
　　法院认为，当事人订立、履行合同应遵循诚实信用，尊重社会公德。房屋买卖属重大事项交易，与房屋有关的信息应予披露。如果屋内发生过凶案，按习俗会被认为“不吉利”，往往因此贬值。房主未提供证据证明向李某、中介披露过该信息，构成欺诈。原告在交易中也未尽到审慎审查的义务，双方均有一定过错，应各自承担相应责任。