房产律师靳双权（13426037149）：房贷继承到底该如何解决

 
日前，有当事人来电，称其所在的某社会福利机构是一热心社会公益事业企业家的遗产继承人，但在该企业家不久前因意外去世之后清算遗产时却发现，在他留下了数额不菲的遗产的同时，也留下了一笔将近百万的购房按揭贷款。这名读者询问，由于该机构并不需要这处房产，因此是否可以通过某种方式规避掉这部分债务，使企业家留下的遗产真正能够用于公益事业呢？
 
北京房产律师网认为，如果继承人有能力继续偿还原债务人生前遗留的贷款，同时也愿意继承这部分房产，则一方面他需要到房屋主管部门办理房屋继承过户手续，将该房屋过户到自己名下（当然在这种情况下，一般需要贷款银行的协助才能顺利办理过户手续），另一方面他需要与贷款银行签订相应的变更协议，继续还贷。但是，如果出现了像上述两个案例中提到的，继承人确实不具备还贷能力，或者由于种种原因不愿意还贷，从法律角度，可以通过下面几个方案解决问题。
 
方案一：放弃继承权
 
 
 
这是处理类似问题较为极端的一种方法。也就是说，继承人放弃对债务所对应的财产的继承，这样，相应地也就不必再去承担逝者生前遗留的债务，而贷款银行可通过有管辖权的人民法院，以拍卖等方式行使自己的抵押权，从而实现自己的债权。事实上，放弃继承权仅仅是法律意义上的一种方案，因为对于继承人而言，这就意味着他在解脱了债务的同时，也放弃了原贷款人已还款所对应的部分产权。例如，王先生生前贷款40万购买了一处总价60万元的房产，已偿还了10万，那么，如果他的继承人放弃对此处房产的继承权的话，其损失的是20万元的首付款和10万元的已还款，对继承人而言，这是不合算的。更具有现实意义的解决方案为以下几种。
 
 
 
方案二：“转按揭”使房产易主
 
 
 
从2002年起，许多银行相继推出了“转按揭”服务，即已办理了个人住房按揭贷款的借款人，如果想在还款期间将所购房产出售，则可在经纪公司的担保下，经贷款银行同意，将房产转让给新的购买者，并由新购买者继续还贷。北京房产律师网认为，这种“转按揭”服务也为案例中出现的问题提供了一种比较可行的解决方案。也就是说，继承人可以先将原房产继承到自己名下，再与贷款银行协商，通过“转按揭”的方式将房屋卖与第三方，这样，一方面使继承人行使了继承权，取得了继承财产（以转让房屋所获得的货币方式体现），另一方面也实现了债务的合法转移，保障了贷款银行的债权。
 
方案三：将房产拍卖
 
 
 
如果继承人觉得办理“转按揭”的手续过于繁琐，那么也可以通过将房产拍卖的方式实现对遗产的继承。具体而言，继承人可以和贷款银行协商，由贷款银行向有管辖权的人民法院提出申请，通过执行程序举行拍卖，以行使银行的抵押权。对于拍卖所得款项，在结清了银行的债权之后，剩余部分则归遗产继承人所有。例如，王先生生前购买的60万元的房产，在去世时还有30万元的贷款没有还清，继承人选择了通过拍卖来解决这部分债务，若拍卖最后的成交价为 55万元的话，则继承人在偿还了余下的30万元贷款后，剩下的25万元则归自己所有。当然，拍卖费及其他相关的手续费也要由遗产继承人承担。