房屋究竟归谁所有——北京房产律师靳双权解析一件代书遗嘱纠纷继承案件

　　在我们生活中难免遇到亲人离世的情况，很多时候亲人因忌讳提早订立遗嘱，认为订立遗嘱不吉利，所以没有在身体还可以的时候订立遗嘱，等到真的快不行的话又着急去订立遗嘱，这个时候很多人因为不懂法，订立的遗嘱形式不符合法律规定，导致了很多的遗嘱不能成立，本来想把遗产给最孝顺，最乖巧的那个孩子，就因为遗嘱形式不符合法律规定，而没有生效，因而导致遗产没能依照自己的意愿留给子女。

　　靳双权律师办理过很多“遗嘱继承”纠纷案件，现在将办案过程之中总结的经验介绍给您，希望能对您有所帮助。现在我把我办理过的一起代书遗嘱继承案件为例介绍给您：

　　案件审理

　　一、原告诉称

　　原告王白诉称：王日与胡依系夫妻，二人生有二子王山、王进。王山生有一女王黄，王进生有一子王白。现王日夫妇及王山、王进均已去世。2010年11月，王日拆迁获得一套房产。为避免纠纷，王日于2012年12月2日立下遗嘱，指定该房屋在王日百年后由王白继承。现该房屋已建成并具备交付条件，坐落于北京市门头沟区403号(以下简称403号)。故我诉至法院，请求法院判令403号房屋归我所有。

　　二、被告辩称

　　被告王黄辩称：我对王白所述身份关系没有异议，但不同意原告的全部诉讼请求。403号房屋是北京市门头沟区11号-1的房屋拆迁所得。11号-1是我母亲杨河购买的房屋，则403号房屋亦应归我母亲所有，不是王日的遗产。

　　第三人杨河述称：11号-1的房屋是我购买的，相应的拆迁利益应归我所有，我不同意王白的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　经法院审查，当事人对以下事实无争议：1、有关身份关系的事实。王日与胡依系夫妻，二人生有二子王山、王进。王日于2013年12月23日去世，胡依于2003年10月30去世。王山与杨河系夫妻，二人生有一女王黄，王山于2012年5月25日去世。王进与张向华系夫妻，二人生有一子王白。王进于2012年11月6日去世。2、有关拆迁利益来源问题。2010年11月15日，王日就11号-1的房屋签订《北京市门头沟区城市房屋拆迁安置补偿协议》，王日依该协议获得102974元拆迁款及一套二居室安置房。被拆迁房屋系自建房，无相应的权属证明。二居室安置房现已具备交付条件，即为403号房屋，但尚未办理入住手续，亦未办理房屋所有权证。

　　对上述无争议的事实，法院予以确认。

　　当事人对以下事实存在争议：

　　(一)、11号-1房屋是由王日购买还是由杨河购买。

　　原告王白主张，11号-1房屋系王日购买。王日原与王进一家共同居住在北京市门头沟区202号，该房屋登记在王日名下。2005年6月，王日因为住不惯楼房，家里也有其他矛盾，遂将202号房屋卖掉，获得28万元卖房款。王日原在西城区有一套房子，拆迁时给了王山18万，没有给王进。故这次卖房后给了王进一家18万，用剩余的钱买了11号-1的房子。2011年9月，王进将其名下的坐落于北京市门头沟区603号房屋卖掉，并与王山约定：由王进向王山支付44万元，王山放弃王日所得的二居室安置房的继承权。为证明其主张，王白向法院提交了如下证据：一、《房产继承协议书》，内容为：”......因拆迁，王日在门头沟区得到二居室楼房一套。王日由王山、王进共同赡养，王日百年后，就在其名下留存的房产，王山、王进经过友好协商，达成以下协议：一、王山放弃遗嘱继承和法定继承遗产的权利。二、王日名下的二居室楼房一套，由王进继承......”该协议立约人处有”王山”、”王进”的签名、指印，时间为2011年9月2日。二、收条，内容为：”今收到王进所付房款44万元整。”收条上有”王山”的签名及指印，时间为2011年10月3日。三、杨河给张向华写的一封信，时间为2014年3月18日，内容为：”你的来信我收到了，你信中所说的事情，我也问了律师，王山之前签的协议只是放弃了他的权利，可并不代表王黄，所以王黄有这个权利，我是不会签字的......”

　　经质证，王黄、杨河认为：一、《房产继承协议书》及收条中王山的签名、指纹并非本人所签、所按，但不申请对签名、指纹进行鉴定;二、杨河在2014年3月18日信件中表达的意思是其不会放弃403号房屋的相关权利，因为杨河认为403号房屋应当归杨河所有，并不能理解为杨河认可403号房屋是王日的遗产。

　　被告王黄及第三人杨河主张，11号-1房屋系杨河于2005年通过中介从刘昱、张琼处购买，并签订了房屋买卖合同，购房款为5万元，均系杨河支付，支付定金时杨河是从工商银行取的款。购买房屋后，由于王日无处居住，杨河遂让王日在11号-1处居住。杨河、王山夫妇名下亦无房产，他们是跟杨河的姥姥一同居住。杨河处的房屋买卖合同现在找不到了，中介公司处的房屋买卖合同也因为时间太长了没有留存。拆迁时，杨河已被刑事羁押，拆迁办才跟王日签订的《拆迁协议》。为证明其主张，王黄申请证人刘昱、张琼出庭作证。刘昱与张琼系夫妻，二人陈述刘昱在有一处公房，刘昱之弟刘谦曾在公房附近盖南房两间，后刘谦将该房屋卖给刘昱，刘昱于2005年通过中介将该房屋卖给杨河，房屋价款为5万元，由杨河支付;交付房屋后，杨河进行了简单装修，便将房屋交给其老公公居住，之后的水电费亦由杨河交纳;拆迁时，王日说拆迁办需要房屋买卖合同，二人遂将手中的房屋买卖合同交给了王日。

　　经质证，王白认为：一、张琼、刘昱的证言没有书面依据，不能作为认定案件事实的依据;二、如果11号-1是由杨河购买的，则拆迁时应当由王山或王黄签订《拆迁协议》，不应由王日签订《拆迁协议》，故对于两位证人证言的真实性不予认可。

　　为查明本案事实，法院依职权进行了如下调查：一、法院调取了202号房屋的房产档案，该档案显示202号房屋于2005年6月28日由王日出卖给史诗，价款为24万元。二、法院调取了603号房屋的房产档案，档案显示该房屋于2011年9月2日由王进卖给孙强，价款为80万元。三、就11号-1房屋拆迁的具体情况，法院与负责该房屋拆迁工作的北京乾宇拆迁有限责任公司取得了联系，该公司项目经理表示当时参与具体拆迁工作的工作人员马竹现已离职，联系不上，11号-1房屋系无证房，签约时拆迁公司主要考虑房屋的实际居住情况，一般不要求当事人提供房屋买卖合同;四、法院调取了刘昱的拆迁档案材料，刘昱于2010年11月15日就××街22排4号房屋签订《拆迁协议》，协议项下有公房1.5间，承租人为刘昱。五、法院查询了杨河中国工商银行的账户在2005年的交易明细，该账户在2005年无交易记录。经质证，当事人对上述证据的真实性均不持异议。

　　经合议庭合议，四名人民陪审员一致认为：11号-1房屋应为王日购买。理由如下：一、从202号房屋的房产档案来看，王日在2005年具备购房能力，并且老人跟孩子有矛盾想单独住平房也符合一般常理。二、从603号房屋的房产档案来看，王进在2011年有能力向王山支付44万元以换取403号房屋的继承权。王黄、杨河均对《房产继承协议书》及收条中王山的签名、指纹的真实性不予认可，但亦未提出鉴定申请，亦未提出反证。三、杨河名下并无住房，如11号-1房屋系杨河出资购买，其买房后却将房屋交给王日居住，自己从未居住过，与常理不符。四、杨河陈述其购房款系从工商银行取款，但未提交相应证据，法院亦未查询到相关的交易记录，其该项陈述存在疑点。五、从杨河2014年3月18日写给张向华的信来看，二人明显是在讨论王山放弃403号房屋继承权的问题，但杨河在信中只是表示王山的放弃不能代表王黄，但并未主张自己是房屋实际买受人。六、拆迁时，虽然杨河已被刑事羁押，但当时王山还在世，王山及杨河的其他近亲属均未就王日签订《拆迁协议》一事提出异议，亦与常理不符。

　　合议庭三名法官亦认为：11号-1房屋系自建房，没有相关权属证明，该房屋自2005年一直由王日居住使用，拆迁时亦由王日签订了《拆迁协议》，故在无相反证据证明的情况下，该房屋应推定为由王日购买。现王黄、杨河主张11号-1房屋系杨河出资购买，则二人应就其该项主张承担举证责任。虽然证人刘昱、张琼证明11号-1房屋系由二人与杨河签订的房屋买卖合同，但王黄、杨河未能向法院提交书面合同及出资证明，在没有其他证据佐证的情况下，法院认为王黄、杨河的该项主张依据不足，法院不予支持。11号-1房屋应认定为由王日购买。

　　(二)、王日是否在生前立有遗嘱指定403号房屋由王白继承。

　　原告王白主张王日曾于2012年12月2日立有一份代书遗嘱，代书人为北京市亚太律师事务所律师张振立，见证人为张振立及该所律师张蕴泉。遗嘱内容为：”......立遗嘱人于2010年11月15日签订编号179号北京市门头沟区城市房屋拆迁安置补偿协议，根据该协议分得壹套贰居室。立遗嘱人将上述贰居室房屋在其去世后归孙子王白壹人所有。”

　　为证明其主张，王白向法院提交了上述遗嘱的原件，该遗嘱立遗嘱人处有”王日”的签名及指纹，见证人及代书人处有”张振立”、”张蕴泉”的签名，并有北京市亚太律师事务所的公章。王白亦申请张振立出庭作证，张振立陈述：王日确曾在其与张蕴泉律师的见证下立有一份代书遗嘱，指定其拆迁所得的一套两居室安置房由其孙子王白继承，立遗嘱时王日语言正常，思维清晰。

　　经质证，王黄表示没有证据证明王日在立遗嘱时思维清晰，故对该遗嘱的真实性不予认可。王黄未就该遗嘱不是王日真实意思表示向法院提交相应的证据。

　　经合议庭合议，合议庭成员一致认为：上述遗嘱系王日的真实意思表示，符合代书遗嘱的形式要件，内容合法有效。故法院对该遗嘱的效力予以确认。

　　上述事实，有当事人及委托代理人的当庭陈述、遗嘱、《拆迁协议》及相应的档案材料、证人证言、书信、《房产继承协议书》、收条、房产档案、银行查询记录等相关证据在案佐证。

　　四、判决如下：

　　坐落于北京市门头沟区403号房屋上所有的权利归王白所有。

　　五、北京房地产律师靳双权认为

　　北京房地产律师靳双权认为：当事人对自己的主张，有义务向法院提交相应的证据，如果举证不能或不利，将承担于己不利的法律后果。

　　经法院审查认定，11号-1房屋系王日购买，则11号-1拆迁所得的安置房，即403号房屋当归王日所有。王日去世后，403号房屋当作为王日的遗产由其继承人依法继承。现王日已于2012年12月2日立有一份代书遗嘱，经法院审查认定，该遗嘱真实有效。

　　在遗嘱中，王日指定其拆迁所得一套二居室由王白继承，现403号房屋系王日拆迁所得的唯一安置房，故403号房屋当由王白继承。鉴于403号房屋现尚未取得房屋所有权证，故法院确认403号房屋上所有的权利归王白所有。

　　综上，法院判决正确。