北京房产律师介绍查询产权状况的方法

         第一，是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方法是：查验产权记录。包括：①原房主是谁。假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比重及拥有权形式。②档案文号，即该宗交易的文件编号。假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面查阅该份文件副本。③登记日期，此日期为该宗交易的签订日期。④成交价格，即该项交易的成交价。⑤其他内容，如房屋平面图等。
     第二，查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交情况，至于该房屋在使用过程中发生的债务和责任，则必需请房主出示并查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息，从而对该房产有更深的了解。
     第三，优先购买权问题。已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。这种出租关系不管是定期的还是临时的，均不能剥夺。购买人应当审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。如果没有取得优先购买人的放弃优先购买权的书面文件，买房人应当注意买卖合同有被宣告无效的风险。购买人应当注意，如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。通过拍卖购买的二手房，也应当注意优先购买人的优先购买权。应当关注共有权人、承租人是否放弃了优先购买权。如果没有放弃优先购买权的有效证明，应当关注拍卖程序是否规定了优先购买权人的权力行使条件。
     另外，购房人还需了解的内容有：所购房有无抵押，房屋是否被法院查封等。总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细阅读外，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两相对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。如果您没有时间或专业知识，可以聘请律师或者其他中介机构代为审查和调查。
      购买人应当注意，以下情形的二手房禁止买卖：
     (1)司法机关和行政机关依法裁定、决定或者以其他方式限制二手房权利的。
     (2)依法收回土地使用权的。
     (3)共有二手房，未经其他共有人书面同意的。
     (4)权属有争议的。
     (5)未依法登记领取权属证书的。
    (6)已抵押，但是没有将出卖情况书面通知抵押权人的。
     (7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
 
     若是进行已购公有住房和经济适用房买卖，还要审查已购公有住房和经济适用房有无下列禁止买卖情形之一：
     (1)以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的。
    (2)住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足   房价款及装修费用的。
    (3)处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的。
    (4)上市出售后形成新的住房困难的。
    (5)擅自改变房屋使用性质的。
    (6)已购买经济适用住房的家庭未住满5年的不得按市场价格出售住房。确需出售的，可出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购，出售单价不得高于购买时的单价。
     (7)法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
 
安居律师团队介绍
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