没办下来房产证的商品房能否买卖

近几年，随着房地产价格节节暴涨，房地产交易中的毁约现象越来越多。撕毁合同固然是非诚信的表现，但是房主们面对一浪高过一浪的房价，无不后悔自己的房子卖的早了，千方百计想把已经售出的房子要回来，因此法院受理的此类案件也呈暴涨趋势。王成栋律师总结了近几年房产纠纷的特点和共性，结合法院对此类案件的态度和判决结果，精选一些典型案例，以案说法，希望能对大家有所参考和帮助！
【案情简介】
　　2005年，李先生与某房地产公司签订了一份商品房买卖合同,合同约定了房屋价格和交付时间。该房完工交付使用后,因种种原因一直未能办理产权登记手续。2007年，李先生因急需资金便将该房转卖给王女士，因该房一直没有产权证，交易价格比市场价低15％左右。王女士依约定支付了房屋价款后,李先生也将该房交付王女士使用。2009年，王女士忽然收到法院传票，原来李先生将其诉至法院，要求法院确认房屋买卖合同无效，判决王女士立即返还房产。
　　【争议焦点】
　　本案庭审争议的主要焦点是，李先生与王女士签订的房屋买卖合同的效力问题，即该房屋买卖合同依法有效还是无效。
　　原告认为该合同应为无效，理由：该合同违反了《城市房地产管理法》第38条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的禁止性规定。
　　被告认为该合同应为有效，理由：1、《物权法》第15条，不动产交易，未办理物权登记的，不影响合同的效力，合同自依法成立时生效。2、《城市房地产管理法》第38条非效力性强制性规定，违反它并不导致合同无效。
　　【法院判决】
　　法院认为，买卖双方签订的房屋买卖合同系双方真实的意思表示，并且买方已经支付了全部价款，卖方也已将房屋交付买方入住，该合同的主要义务已经履行完毕。虽然该房产至今没有办理产权登记，但是根据《物权法》第15条的规定，物权登记与否并不影响合同的效力，因此该房屋买卖合同依法应认定为有效，原告要求被告返还房产的诉讼请求没有法律和事实依据，依法驳回。
　　【律师解读】
　　律师认为，关于本案合同效力的认定，首先应认清《城市房地产管理法》第38条的性质，即该第38条是否属于合同法第52条第5项规定的“强制性规定”。《合同法解释二》第14条规定：合同法第52条第5项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。司法解释对“强制性规定”做了限制性解释，认为只有违反效力性规范的才能确认合同无效，否则不能否认合同的有效性。从法理上说，《城市房地产管理法》第38条不应属于效力性规范，仅仅是普通的管理性规范。管理性规范是指法律和行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范，此类规范的目的意在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力。管理性规范通常使用“应当”、“必须”、 “不得”等字眼，即使违反此规范，也不必然导致合同无效。《城市房地产管理法》第38条既属于这种管理性规范，而非效力性规范，其仅仅是对物权行为的限制（即不予过户），并非是合同法第52条规定的合同无效的情形，故该条规定不能作为确认合同无效的依据