提防六购房发票易名“真房主”难办产权证 大陷阱

  
　陈先生最近真是心急如焚：手续一应俱全的房子，开发商就是不给办理产权证。开发商给出的理由是，陈先生购房发票上的名字前后不一致，购房收据中出现了两个人的名字。最初的房款发票上写的是一个姓张的先生的名字，而之后的房屋补偿款和房屋维修基金的发票上又写的是陈先生的名字。虽然开发商在收取这些费用后，给陈先生办理了入住手续。但在办理产权证时，开发商却告知，陈先生的房产证无法办理。
　　缘起 一套房子发票出现两位“房主”
　　律师：若合同主体不变更，则无法顺利办理产权证。
　　镜头一：陈先生手里的房款发票，写的是一位张先生的名字。原来，发票上写的这位张先生是陈先生的一个朋友。最初是张先生买了这套房子，但在交齐了房款后，由于家里突生变故，张先生急需资金，于是就把刚买到手的房子转卖给了陈先生。在进行买卖交易过程中，开发商也知道这件事，但并没有提出任何异议，也没要求和陈先生重新签署购房合同。所以，在入住时需缴纳的相关费用的发票上，陈先生就写上了自己的名字。
　　律师解析：陈先生与开发商没进行购房合同变更，合同主体还是张先生。所以，房屋产权证是不可能办理到陈先生名下的。出现这种情况，陈先生本人负有很大责任，这也导致他在本案中将承担更多的法律风险。同时，开发商也应负一定责任。开发商应积极提醒，并协助陈先生进行合同主体的变更，以便顺利办理产权证。
　　过程 缴齐相关税费“真房主”顺利入住
　　律师：开发商一旦收取了相关税费，从事实上讲，等于默许了房主的身份。
　　镜头二：房子买下后，陈先生补交了房屋增加面积部分的房款，以及房屋维修基金、煤气、电视报装等费用。考虑到房子已属于自己，并且开发商也知道这个事情，所以此后缴纳的所有税款，陈先生都清楚地写上了自己的名字。而这期间，开发商也没有提出任何异议。
　　律师解析：开发商的这种做法是错误的，如果承认陈先生是购房人，开发商就应该积极提醒陈先生、张先生进行房屋买卖合同主体的变更，如不承认陈先生是购房人，则不应该同意陈先生以购房人的名义进行房屋面积补差款结算及缴纳各种税费。
　　开发商一旦收取了陈先生补交的房款及各项税费，从事实上讲，开发商虽与陈先生不具备任何法律关系，但已默许了陈先生的房主身份。
　　僵局 无法证明开发商知情产权证办理“搁浅”
　　律师：补救办法是，解除原合同，重签新合同，并更改购房发票镜头三：目前房子已开始办理房产证，开发商认为陈先生的发票有问题，不给办。虽然开发商也清楚陈先生的购房过程，但由于事隔已久，同时陈先生也拿不出任何文字证明当初开发商是知情的，现在产权证的办理陷入了僵局。陈先生也是一筹莫展。
　　律师解析：导致出现这种结果，陈先生和开发商都有不可推卸的责任。陈先生作为买房人，应通过各种方式积极确定自己购房人的合法主体地位，否则会给自己带来很大的法律风险。
　　如果购房发票和税费缴纳的购房人主体不一致，是无法办理房产证的。弥补的方法是，张先生先与开发商解除商品房买卖合同，并同时到房屋管理局解除预售登记。然后陈先生与开发商重新签订买卖合同，更改购房发票，之后，同时到房屋管理部门办理预售登记。这样才可以进行产权证的办理。
　　■重点提示
　　明确约定房产证延迟办理违约责任
　　购房者在购买房屋并办理入住以后，最关心的就是何时能够取得房屋产权证书，律师提醒，顺利办理产权证应注意以下法律问题：
　　●所购房屋最好没在购买前设定抵押
　　虽然将房屋抵押获得贷款是开发商常用的融资手段，而且只要开发商解除了抵押，则不会对办理房屋产权构成影响。但在购房人分户办理产权证前，开发商需要先取得房屋所在楼栋该栋楼的大产权证。很显然，如果开发商没有将整栋楼的房屋全部解除抵押，是不能取得大产权并进行分户分割产权给购房人的。所以，同等条件下尽量选择有实力的开发商。
　　●签合同时，明确约定房产证取得时间及违约责任
　　若开发商在合同约定的时间内没有取得房屋产权，则开发商应承担违约责任。例如：要求开发商承诺从购房者入住日起，6个月内办理北京市商品房权属证书，否则购房者有权退房，开发商退还购房者全部已付房款赔偿和购房者全部经济损失;如果不退房的，开发商每逾期一日，则应向购房者支付总房款万分之三的违约金，直至产权证书办理完毕。
 
 
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