记者亲历：业主拿回房产证的曲折经历

  
购房者都知道，在签署的《商品房买卖合同》中，开发商一般会把办理房产证的期限定在720天。但广州市房管局近日公布的房产证办理时间为95个工作日，加上节假日时间，约共133日。开发商究竟把这720日和133日之间的近600天办证时间用到哪里去了?记者历时一周跟踪一个素有诚信美名的大型国营开发商的办证人员到广州市房地产交易中心办理产权手续，发现除了房管局公布的办证时间外，开发商无可奈何地需要花费不少的时间。(此次调查是那些诚信可靠的开发商的办理房产证时间，那些由于自身种种原因而拖延办证或无法办证的不在此次调查之列)
　　广州市国土资源和房屋管理局曾在去年公布一手商品房办理房产证的时间为105个工作日，其中包括初始登记(开发商大确权)60个工作日、交易过户30个工作日和发证15个工作日三个步骤。近期广州市房地产交易所和登记所合署，把交易过户和发证合并办理时间缩短为35个工作日，即市房管局办理房产证的时间为95个工作日。但一直以来开发商与买家签署的《商品房买卖合同》中，房产证办理时间一般都是交楼后720日内完成。对此，不少业主都会质疑开发商为什么要把办理房产证的时间刻意推迟。但经过记者连日的调查所得，在这95日和720日之间确实存在着不少无可奈何的灰色时间地带。
　　各手续衔接时间存在灰色地带
　　广州市房管局公布的房产证办理程序是初始登记(即开发商进行大确权，确定开发商对开发完成物业的权属)和交易过户(即把开发商的权属过户到小业主买家的过程)两大部分，所需时间分别是60个工作日和30个工作日。但据一名有十多年产权办理经验的工作人员表示，房产证的办理不仅是完成初始登记和交易过户两个环节共95个工作日的手续，在初始登记前、初始登记和交易过户之间都有不少必须完成的环节，所需时间并不少，一般要多增近两个月时间。
　　开发商办房产证并不是一步进入初始登记程序，之前还需要进行测绘和查册。据了解，开发商真正办理房产证是从开发物业竣工后开始，首先要到市房管局递件申请办理房地产测绘，规定工作时间为30个工作日，测绘完成后第二步必须进行查册，所需时间7个工作日，接下来才是初始登记。
　　初始登记完成后，并不是立刻进入交易过户流程，必须经历一个办理前存在一个送档和归档的程序，一般约定7个工作日左右。接下来还有一个5个工作日的预审期，即经办人员确认所送资料是否齐备的过程。完成后才真正进入交易过户。做最基本的估算，一系列程序完成所需时间144个工作日，不包括长假期约203日。
　　测绘和归档实际耗时两三个月以上办理时间仅是所有流程全部按时完成且能连续办理所计算出来的，但实际操作中所费时间远不止该数字。有开发商办证人员表示，测绘和归档的时间一般都耗时两三个月。
　　该办证人员表示，一件案办理测绘要经过多重审批手续：经办收件———本科科长一审———审查科经办人员二审———审查科科长三审———真正送件出具回执收据(此时才开始算工作日)———测绘所所长派案———科长领案———科长派案———经办人员领案。接下来才开始真正到现场进行面积实测。在办理期间，如果相关工作人员外出，办案时间会有延迟。而近期实行电脑派案，才简化了个别程序。而实际的测绘工作量也非常大，由于不同物业有不同的复杂性，进行测绘时常出现重新测绘的现象，那么办理时间会重新计算。而且，测绘的工作人员并不足，一般一件案的测绘费时60个工作日左右，耗时两三个月是常见的事情。
　　另外，在归档程序上，由于开发商都会大批量地办理小业主的房产证，两三百个案件进行归档非常常见，个别更出现上千个案件同时进行归档。那么归档程序不是几个工作日能完成的，对该归档期限房管局也没有作严格的限制，所以一般需要两三个月甚至更长时间才能完成的。而且，每一个环节开发商都需要一定时间准备资料，遇上几百个甚至上千个房产证的办理，交易过户时填写资料也需要好几天时间。遇上紧急情况，办证人员往往是几天通宵填表准备资料。
　　大确权送件通常打回十多次
　　另一个费时的环节是初始登记的送件，房地产登记所对该项业务的收件要求非常严格，即使经验最丰富的办证人员也可能送件十多次都被拒绝。不少办证人员戏称该项收件验证手续为“验尸”。由于初始登记是对开发商产权的确认，检验清楚各项证照是应该的，但这里存在两种问题。一是广州的房地产开发非常复杂，如多个发展商合作开发、地块多次转让等等，所有这些情况都必须具备所有资料。而且各个楼盘实际情况不同，开发商无法根据固定的模式照单准备资料，一些非原则性资料的准备缺漏是在所难免的，事实上不同收件人员对案件的理解不同，对资料要求齐备的程度也不同，所以常出现“打回头”的现象。另一方面，也有办证人员表示，对于送件时的一些瑕疵，收件人员也会立刻打回，而且不会检查所有文件后列出所有问题才交还办证者，而是要求办证者回去解决一个问题后再重新送件，如此下来送件十多次被打回的情况非常常见。
　　有办证人员表示，早期初始登记工作是由经办人员收件并办理的，但经办人员是计件工作的，他们做一件开发商复杂的确权案算一个件，做简单的小业主抵押备案也算一件案。而经办人员又经常轮岗，今天不接开发商的确权，明天案件会被别的经办人员收下，所以会出现经办人员对开发商送件吹毛求疵的情况。现在收件人员和经办人员分开，这种情况已经基本上没有了。但经办人员的人手明显不足，曾有经办人员要求办证人员出具证明称由于开发商证件未齐而延期办理的现象出现，这些都拖慢了房产证的办理时间。所以开发商签署买卖合同时会留足办理房产证的时间，防止出现突发事情迟办房产证而赔偿巨额费用。
 
  以下是网站介绍
安居房地产律师网由北京市东卫律师事务所资深房产律师靳双权律师创建，专门为北京及全国各地客户提供土地权属、房屋买卖、继承、离婚、建设工程等方面法律咨询及代理服务，为房地产公司提供法律教学服务。靳律师所带领的“安居律师”团队由多名房地产专业资深律师组成，对房地产法律理论有系统研究（包括二手房买卖、经济适用房、商品房、已购公房、央产房、物权保护、夫妻及家庭共有、继承析产、确权、无权代理等专业领域），对房地产诉讼有丰富的经验。有能力为您提供最专业的房地产法律服务。
欢迎来电咨询，靳律师接待电话：134 260 37149
网站关键词：
北京房产律师 北京房地产律师 北京专业房地产律师 北京房屋买卖律师 北京二手房律师 北京离婚律师 北京继承律师 北京商品房买卖律师 北京经济适用房买卖律师 无权代理 央产房 居间合同纠纷 房产诉讼 打房产官司 房地产中介
房产律师 房产法律咨询 房地产律师 房地产专业律师 房地产律师咨询 房产纠纷律师 二手房法律咨询 婚姻房产律师 房屋继承 房地产转让 北京房地产律师事务所 北京房产律师事务所 找房产律师 聘请房产律师 北京房地产专业律师