把房登记在子女名下好不好？专家教你用好物权法

  
刘克希，我省著名的民法专家，最权威的物权法专家。现任省人大法制委副主任委员、省人大常委会法工委副主任，省法学会副会长、学术委员会主任委员，兼省委党校、省行政学院特聘教授，南大、南师大、东大法学院兼职教授。其所著民法通则原理与实务、中国民法教程、遗失空白转账支票的法律责任三部著作，分别荣获省部级哲学社会科学优秀成果奖。刘克希全程参与了我国物权法制定过程中的有关调研、论证、研讨工作，提出的不动产统一登记、按件收费、住房用地满70年自动续期等重要意见和建议被采纳并写入物权法。
　　房子是人们最关心的不动产，物权法对此做出了很多规定，将成为今后人们处理住房所有权的重要依据。比如，近年来，由于房价上涨过快等原因，一些经济条件较好的家庭，开始准备为子女购房，或者把住房尤其是第二套登记在子女名下，让“小鬼当家”。那么，这样登记是好还是不好?这是人们比较困惑的。
　　还有一个问题，父母考虑到孩子大了要结婚，准备买婚房。可是，如今年轻人的婚姻关系有越来越不稳定的趋势，父母担心，给子女买了婚房，到时登记到子女名下，一旦子女婚姻关系破裂，先买了房子是不是会吃亏?是让孩子先结婚后买房，还是先买房后结婚?这些情况如何处理，才能更为有利?省人大法制委副主任委员刘克希指出，这些困扰市民的住房问题，通过物权法、修改后的婚姻法和司法解释，都能找到比较理想的处理办法。
　　房子登记在子女名下好不好
　　[案例]最近，南京的孙女士和丈夫买了一套住房，这是他们的第二套房子，正在准备进行房产登记。他们拿不准：是完全登记在孩子名下，还是登记在夫妻双方与孩子三个人的名下，或者是登记在夫妻一方与孩子两个人的名下。要是登记在孩子名下，有什么好处什么弊端?
　　[解析]刘克希认为，住房，尤其是第二套住房，是否登记在子女名下，是否让该住房的物权(所有权)全部或部分归子女所有，在当前物权法已经施行生效的情况下，应该考虑三个方面的问题。
　　一看遗产税是否征收
　　第一个问题，是遗产税是否会征收。刘克希说，遗产税法曾经列入国家的立法规划，但至今并未出台。因此，是否会征收遗产税，何时征收遗产税，遗产税的税率等等，还没有明确说法。有人认为，不排除我国将开征遗产税的问题，如果开征，税率通常会在20%以上至50%左右，不排除超过50%。而根据物权法规定，今后住房用地70年期满后将自动续期，市民的房屋可以留给子子孙孙住下去。所以，遗产税是否征收，是父母决定是否把房子登记在子女名下要思考的问题。考虑到今后我国征收遗产税的可能，父母可以把住房，尤其是第二套住房，登记在子女名下。因为根据物权法不动产登记生效制度，房子登记在谁名下就归谁所有，既然父母已经把房子登记在子女名下，子女自身就是住房的所有权人，当然谈不上遗产，也谈不上继承问题，即使开征遗产税，对子女也没有影响。
　　二看物业税是否征收
　　第二个问题，是物业税是否开征。物业税又称“财产税”或“地产税”，主要是针对房屋、土地等不动产，要求其所有人或承租人每年都缴付一定税款，税额随房地产的升值而提高。国家对此已有讨论。对是否征收物业税，目前争论激烈。据了解，我国对房地产征收物业税，是为了打压日益走高的房价。但是有的专家、学者认为，用行政手段“打压”房价本身是不符合市场经济规律的。况且，此前，国家先后出台了国八条、国六条、九部委十五条等房产政策，冀望把房价“压”下来，但收效甚微。因此，征收物业税是否就能够有效抑制房价，一时难有定论。眼下虽有个别地方试点，但具体实施仍无时间表。
　　即便开征物业税，如何开征也是一个问题。国家有关部门先是提出，按住房面积大小征收，面积超过90平方米的住房要征收，低于90平方米的不征收，随即有舆情质疑这种办法的公平、公正。于是有人又提出按套征收，即第一套自住房不用征收，第二套及以上的住房要征收物业税。考虑到存在这种可能，为了预防对第二套及以上住房征收物业税，父母把第二套房子登记在子女名下，不管将来开征与不开征，都比较保险。
　　三看契税和登记费
　　第三个问题是契税和登记费。我国规定，买房登记要缴纳一定比例的契税。南京就规定，购买144平方米以上的普通住房要交总房价4%的契税，144平方米以下的交2%。营业用房、别墅等也要交4%。如果登记在子女名下，就是子女的住房，就用不着从父母名下到子女名下的买卖“过户”，也用不着赠与，当然也就没有契税和登记费等问题。
 
 
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