房产北京律师：子女代签的房产买卖合同是否有效

原告诉称
张三向本院提出诉讼请求：撤销A市人民法院于2015年12月9日作出的9号执行裁定书，停止对案涉财产的强制执行、解除强制措施；依法确认原告与第三人李四签订的楼房转让协议书合法有效，确认李四名下的位于A市一号房产的所有权及土地使用权属原告所有；判令第三人协助原告办理过户手续。
事实和理由：2007年4月8日，原告与李四签订楼房转让协议书，李四将其位于A市一号房产全部转让给原告，价款220000元，协议约定原告交清全部款项的同时，李四将房产证及土地证交与原告。协议签订后，原告于2007年4月2日向李四交付订金2000元，2007年4月3日向李四指定的王五账号汇入160826.88元，2007年4月6日交付余款57200元。此后，李四将诉争房产交付给原告占有至今。根据合同法第130条、第60条及物权法第15条关于当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力的规定，原告已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，李四应当配合原告办理房屋过户手续。
赵六、孙七系执行案件的申请人，李四、李五系执行案件的被申请人，在执行程序中赵六、孙七作为申请人向A市人民法院申请对原告具有所有权的诉争房产申请执行，原告对执行提出案外人异议，执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议申请，故根据民诉法的规定提起诉讼。
为证实自己的主张，原告提供如下证据：证据一、2007年4月1日李四儿子李小四出具的收款凭证一份，2007年4月3日李四与原告父亲刘某签订的协议书一份，2007年4月3日刘某向王五转款160826.88元的凭证一份，2007年4月6日李小四出具的收条一份，2007年4月8日李四与原告签订的楼房转让协议书一份，2007年4月6日李四向原告出具的220000元收款收据一份。以上证据证明原告分次向李四交付款项共计220000元，原告与第三人签订了转让协议，案涉房产已经交付原告，并自购买之日起由原告实际占有使用
 
被告辩称
赵六、孙七辩称，一、从程序上讲，原告将本案变更为执行异议之诉不符合民诉法及司法解释的规定，应驳回其起诉：1、原告在2015年12月9日收到A市人民法院作出的驳回其执行异议的29号执行裁定书后，应当在十五日内提出执行异议之诉。而原告于2015年12月13日向法院起诉，根据起诉内容及当事人地位，属于确认之诉，在法律规定的时间内没有提起执行异议之诉。即便发还重审后要求变更为执行异议之诉，但已超出法律规定的提起执行异议之诉期限，应当驳回原告起诉；
2、案件中，原告起诉的法律关系是履行其与李四、李五之间的房屋买卖合同，确认诉争房产归其所有，当事人诉讼地位也是按房屋买卖合同关系确定，法院根据原告的起诉确定案由为房屋买卖合同，据此审理并作出判决，且原告既未对案由提出异议也未对判决提出上诉，说明原告没有提起执行异议之诉，也未要求提出执行异议之诉，故二审认定属于执行异议之诉与事实不符，也是错误的，不应变更为执行异议之诉；
3、在案件中，李四、李五是被告，孙七、赵六是第三人，在本案中原告申请变更当事人地位，没有法律依据。也没有提供李四、李五支持其诉讼请求的相关证据。
二、从实体内容讲，原告主张的民事权益不足以排除对执行标的的强制执行。1、执行标的登记的所有人为李四，系李四与李五的夫妻共同财产。原告提交的购房合同、收款收据均非李四、李五所签，也没有李四、李五事后追认的证据，故该房屋买卖合同效力待定。2、即使房屋买卖合同有效，原告交付房款并实际使用，但没有进行房屋过户登记，原告与李四、李五属于债权关系，不享有物权。3、从原告提供的购房时间看，至今已十余年，原告没有过户也未提供要求过户的证据，更没有提供因其它客观原因导致不能过户的证据，且未能办理过户自身存在过错，故法院可以依法查封、处置该房产。4、由于房产被查封，法院只能确认房屋买卖合同有效，不能做出确权判决，不能确认案涉房屋归原告所有。
 
本院查明
本院经审理查明，被告孙七、赵六系夫妻关系，第三人李四、李五系夫妻关系，李小四系李四与李五之子。第三人李四拟出售其位于一号房产。2007年4月8日，李四之子李小四代其与原告签订楼房转让协议书一份，并加盖了李四手章。双方约定李四将该房产全部转让给原告，价款220000元，原告交清全部款项的同时，李四将房产证及土地使用证交于原告，房屋产权归原告所有，李四任何家庭成员及亲属无权干预。原告支付了价款，后李四将案涉房屋房产证及土地证交于原告，原告及其父母刘某、在该房屋内居住使用至今。
2014年赵六、孙七将李四、李五诉至本院，请求判令李四、李五给付货款287167元及利息，并申请诉讼财产保全。本院于2014年8月20日作出民事裁定书，查封了李四名下的案涉房屋。在该案执行过程中，就案涉房屋案外人张三提出执行异议，本院于2015年12月9日作出（执行裁定书，驳回张三提出的执行异议。
张三不服该执行裁定书，于2015年12月16日以李四、李五为被告，赵六、孙七为第三人提起诉讼，要求确认李四名下的案涉房产归原告所有。本院于2016年6月30日作出民事判决书，确认李四名下的房产证号为A市一号房产一处归张三所有。赵六、孙七不服该判决，上诉于中级人民法院。中级人民法院认为本案应为执行异议之诉，而非房屋买卖之诉，本院错列了当事人李四、李五的诉讼地位，属违反法定程序，遂作出民事裁定书，将该案发回本院重审。本案重新审理过程中，原告申请变更当事人诉讼地位，将赵六、孙七变更为被告，李四、李五变更为第三人，变更诉讼请求为撤销A市人民法院2015年12月9日作出的，并停止对案涉财产的强制执行、解除强制措施；依法确认原告与第三人李四签订的楼房转让协议书合法有效，确认第三人名下位于A市一号房产的所有权及土地使用权属原告所有；判令第三人协助原告办理过户手续。
 
裁判结果
一、依法确认位于A市一号房产属原告张三所有，第三人李四、李五于本判决生效之日起三日内，协助原告张三办理房屋过户登记手续；
二、停止就民事判决书对A市一号房产的执行；
三、驳回原告其他诉讼请求。
 
律师点评
根据中级人民法院作出民事裁定书，结合本案案情，本案案由应为执行异议之诉，而非房屋买卖之诉，原告据此变更当事人的诉讼地位并无不当，应予准许。原告向李四付清约定房款，李四收到房款后将争议房产交付原告，原告及其父母一直占有使用至今的事实。据此可以认定楼房转让协议书系原告与李四的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，故依法确认2007年4月8日楼房转让协议书合法有效。双方虽未办理房屋过户登记手续，但原告已实际占有。
本案而言，原告在法院查封案涉房产前已与李四签订合法有效的楼房转让协议书，且已支付全部价款并实际占有使用多年，被告不能举证证明原告对未办理过户登记手续存在过错，故原告提起执行异议请求阻却对本案诉争房产执行的理由成立，应停止对案涉房产的执行。