怎样界定是否已经交付商品房

小李购买的预售商品房约定在2007年5月8日交付，发展商也通知了他去收楼，到了现场发展商说要验楼就必须签署房屋交接单才给看，结果小李为了验楼就签了字，领了钥匙，结果发现了不少装修的瑕疵，而且发展商没有提供任何工程验收文件和《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，但发展商说交了钥匙就是交付了，是这样吗？
商品房的交付使用就是房地产开发企业将建设好的并且符合双方约定的商品房交付给购房者。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释》第十一条的规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”，这明确了转移占有即我们通常所说的“交钥匙”为商品房的交付使用。当然有些学说认为交付应该包括物的转移和权利的转移。物的交付即对房屋的转移占有，权利的交付即房地产权利的转移登记。但是从我国民法通则和上述司法解释来看，商品房的交付在当事人没有另外约定情况下，物的交付即房屋的转移占有，就应视为房屋的交付使用，当然该交付必须是符合合同约定和法律约定的交付，如果发展商将不符合约定或没有验收合格的房屋钥匙交给购房者，也不能认定为房屋已经交付了。因此，如果发展商没有验收文件，肯定不能说给了钥匙就是交付了房屋。
在实践中，商品房交付的问题主要是房地产开发企业迟延交楼，或交付的房产装修有问题。对于迟延交付问题如何处理，另外会进行说明，这里就不累述了。对于交付的房产有瑕疵，如装修有些小问题，甚至有漏水问题，面对这种情况一方面购房者要第一时间向开发企业书面反映，要求开发企业立即解决问题；另一方面，购房者要明白装修的瑕疵，除非是影响到使用了（如漏水很严重、水电不通、重大的装修问题等），否则只能要求发展商进行维修或补偿，是不能够要求迟延交楼违约金的。购房者不能因此拒不收楼。如果开发企业确实在售后服务上问题很大，购房者可以保存证据后，自行维修，然后向开发企业索赔。
购房者从房地产企业购买了商品房，收房时是先收房还是先签字呢？不少购房者在收楼时都会遇到类似的疑问，往往房地产开发企业在收楼时都要求购房者先到物业管理公司签署收楼书再由物业管理公司职员带着去看房。在现实与房地产开发企业的强势下，很多购房者只有很无奈地放任房地产开发企业的这种行为。
如果收（验）房通知单的寄达日期超过了合同的规定日期，应属延误了交房时间，购房者可以看合同规定的赔偿条例是如何规定的，要向开发商提出赔偿请求。
验房时，一定要先验收，检查过房屋没问题，或所有的问题都已得到圆满解决后，再签字。千万不能同意先签字再拿钥匙看房验收。根据大多数买卖合同的约定，购房者领取了该房屋的钥匙签署了房屋交接单，就已经认定是办理了收楼手续，那么开发商就会以“购房者已经认可并办理了收楼手续”为由，对该房屋出现的问题采取“拖字决”，三番四请才派来工作人员查看，甚至对购房者置之不理。所以，在房屋交付时，购房者一定要弄清楚该房屋是否已经具备交付的条件并取得相关的文件资料是十分重要的，另外，房屋里的装饰、装修也要查看清楚。#p#分页标题#e#


靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。
 
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