房产律师介绍卖方在二手房买卖中如何办理提前还款涂销抵押

       根据《物权法》第一百九十一条的规定，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，除非受让人代为清偿债务消灭抵押权。因此，如果卖家的房屋因贷款或按揭设定了抵押，一般要先通过提前还款等方式消灭设定该房屋上的抵押，在房地产管理部门的房地产登记薄上删除关于抵押的登记(称为“涂销抵押”)，然后才能转让，因为抵押权人如果在抵押物所担保的债权未实现的情况下同意转让，则相当于放弃一r抵押权，银行肯定不会同意，所以房屋买卖需要先由卖家向银行提前还款，然后再与买家进行交易，如果卖家没有足够的资金提前还款，双方要达成交易的话，一般则要求买家为卖家垫付。
     “涂销抵押”在粤港澳一带还称为“赎契”。“契”在房地产交易中指的是买卖房地产等的文书，也是所有权证、他项权证等。向银行贷款的房地产交易，银行对所涉房地产拥有抵押权并持有该房地产的(他项权利证书》，另外，虽然在未还清贷款之前，房地产产权人仍然是借款人(业主)，但《房地产权证》一般由银行保管，原因是排除业主未经银行同意而持(房地产权证》与第三人进行交易的可能性。
     “赎契”意即:卖家提前还清按揭贷款或由买家代为清偿，向抵押权人(即银行)赎出交易物业的房产证和关于抵押权的《他项权利证》，并由房管部门涂销该物业的抵押记录。
     在涂销抵押的环节，买家代卖家提前清偿银行贷款进行涂销抵押的情况是非常常见的，发生的频率甚至大于卖家自己提前还款的情形，原因是业主之所以要出售房屋，大都是出于资金紧张需要通过出售房屋来套现，因此一般都没有足够的资金提前还款，而欲购房的人则正好相反，手中没有房地产，欲将手中的资金购人房地产以自住或投资，因此资金是买家优势或筹码。
      所以，为了促成房屋的交易，买家往往会同意代卖家提前还款，将还款项打人卖家用于银行扣款的帐号，然后由银行划走用于提前还款。但其实这里面存在着不少的风险。一是如果买家已出资赎契，但还未完成过户手续，而这时交易物业因故被法院查封，这样买家支付了房款而不能获得房屋，导致买家的资金被“套牢”;_二三是买家将资金存人卖方的供款账户后，卖方在银行划账之前将钱提走而不进行交易，甚至卷款逃之夭夭，也会给买家造成很大损失。
      为了在保证交易安全性的前提下促成二手房的交易，减少买家代为提前还款的风险，在一二手房市场上出现专门的担保公司，即由买家将用r提前还贷的资金提交给担保公司，由担保公司支付给银行，如果出现上述两种风险，则买家可以向担保公司请求返还该款并要求赔偿损失。
      但担保公司一般不对买家对卖家的债权(因代为提前还款而产生)提供物的担保，而只是保证，因此，这种方式出现在市场上主要是由于担保公司的资信大于出卖人作为个人的资信。
      办理涂销抵押/提前还贷的一般流程是:   
1.卖家持借款合同和身份证向银行书面申请提前还款;   
2.银行查询欠款余额并与卖家约定还款日期;   
3.将款项转入卖家用于还款的帐号;   
4.银行将该款划走;   
5.银行将《房地产权证》及《他项权利证》等交回卖家;   
6.卖家与银行到房地产管理部门办理抵押涂销手续。


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