哪些商品房禁止转让，商品房按揭中需要办理哪些保险？

一、哪些商品房禁止转让

1、以出让方式取得土地使用权的，未取得土地使用权证书并未按规定完成开发投资总额的25%以上的;

2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

3、依法收回土地使用权的：

4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的;

5、权属有争议的;

6、未依法登记领取权属证书的;

7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

二、商品房按揭中需要办理哪些保险

在中，尤其是房屋预售合同中，房屋处在建设过程中，尽管当事人已经签定了合同，买受人交付了—定的购款，但是由于整个销售行为完成的周期比较长，所以其中也就会发生很多问题，包括自然灾害、意外事故、社会风险等等，因此在商品销售中也需要通过保险制度降低风险。在我国实践中，购房者签定商品房买卖合同后，办理个人住房贷款手续时，购房者都会按照与银行约定的保险险种，与银行委托的保险公司签订房产。保险合同一般以银行为第一受益人，或者约定投保人和银行为共同的受益人。在贷款本息还清之前，保险单的正本—般是由银行管理的。在贷款期间，如果担保物发生毁损火失，那银行就可以直接从保险公司赔付的赔偿金中偿付贷款，如果赔偿金不足的，银行将继续向买受人以及承担责任的出卖人追偿。

1、.商品房贷款中的保险在实践中的强制性。保险自愿是保险关系中的一个最为基本的原则。《保险法》第11条规定，投保人和保险人订立保险合同，应当遵循公平互利、协商一致、自愿订立的原则，不得损害社会公共利益。除法律行政法规规定必须保险的以外，保险公司和其他单位不得强制他人订立保险合同。但是1998年发布的《个人住房贷款管理办法》第25条规定，以房产作的，借款需要在合同签定前办理房屋保险或委托贷款人代办有关手续，抵押期间，保险单由贷款人保管。《城市房地产抵押管理规定》第23条也规定，抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第—受益人。这实际上是通过部门性的规章制定进—步的维护部门利益，使银行处于垄断地位。实际中，由于消费者为了获取贷款而不得不听从银行的安排，即使在不自愿的情况下也不得不订立保险合同。在保险合同的订立中银行强制指定银行为受益人、指定保险公司和保险险种、—次性收取保险费等等做法，实际上是严重违反《保险法》的。

2、.在实践中经常有银行代理其指定的保险公司与消费者签定保险合同，但同时很多借款人也委托银行代为办理保险手续，如此实际上就出现了双方代理的问题。然而双方代理是代理权的滥用，法律是禁止的，属于无效的。

3、.目前我国商品房销售中存在的保险类型有：房屋信用险和保证保险、住房抵押贷款寿险、按揭利率保险、建筑物产品、住房按揭贷款违约保险等。本来在商品房销售中开发丰富的险种，保险公司提供大量的保险产品是非常必要的，而且也是符合实际需要的，但是由于目前实践操作以及有关部门规章中的不合理规定，实际上已经使保险成为—方当事人的强制选择，这大大限制了保险作用的发挥。