小区内的车位、车库如何进行买卖

 
 商品房住宅小区内的车位、车库是满足业主停放汽车需要的，它独立于业主的专有住房。由于车位、车库存在的特殊性和建设的多样性，其所有权、使用权问题以及买卖问题也较为复杂。
1．占用业主共有的道路或者其他场地的车位。根据《物权法》第74条第三款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。由于小区内道路或者其他场地属于业主共有，任何业主都有占有、使用、收益和处分的权利，因此其使用方案可以由共有权人共同决定，开发商不得将其出售给个人使用，其出租的收益也应当归全体业主共同所有。
2．规划用于停放汽车的车位、车库，由开发商承担建造成本，开发商享有所有权，开发商可以进行买卖。但是，根据《物权法》第74条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。由于建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，就其功能而言乃是为满足建筑物所有权人停车需要而设，因此首先应当满足业主的需要，开发商对于建筑物区划内的停车场停车位享有所有权的，应优先出卖或出租于业主，业主在同等条件下享有优先购买权或者优先承租权。满足本建筑区划内业主停车需求前，车位、车库所有权人不得将车位、车库出卖、出租于建筑区划内业主之外的其他人。根据《物权法》第74条第二款的规定．建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
3．利用人防工程停放汽车的车位、车库。根据我国《人民防空法》第五条规定，“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”可见，对于人防工程的使用采取“谁投资、谁受益”的原则，开发商建造人防工程，利用人防工程停放汽车的车位、车库，开发商可以出租，出租的收益归开发商所有。