公建配套房产权属争议及权属争议期间房屋出租获益争议

  
上诉人上海金矿房产经营开发公司(以下简称“金矿房产”)因财产权属纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2002)虹民一(民)初字第3714号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
　　原审查明，原审原告系上海市汶水东路361号商场底层房屋开发商。原告与原审被告上海市虹口区商业网点管理办公室(以下简称“商业网点办”)于1997年2月27日签订公建配套协议书，约定原告按住宅总建筑面积3.5%配建商业网点600平方米，该商业网点产权归商业网点办所有，并约定具体位置及今后面积以附图所列红线划定面积为准。1999年6月30日，原告将上海市汶水东路361号底层建筑面积600平方米房屋在开具房屋固定资产调拨单及单位空屋调用单后交付商业网点办并由该网点办使用至今。原审另查明，商业网点办于1999年8月28日与原审被告上海康诚汽车材料有限公司(以下简称“康诚公司”)签订租赁协议约定：商业网点办将上述361号底层面积60.99平方米系争房屋租赁给康诚公司经营，期限为5年零4个月(自1999年9月1日至2004年12月31日止)，年租金为人民币(以下币种均为人民币)12,000元。签约后，商业网点办将系争房屋交付康诚公司使用。因建设中环线及原告与商业网点办的诉讼，康诚公司未向商业网点办支付租金。2004年12月30日，商业网点办与康诚公司签订租赁合同，约定租赁期限至2009年12月31日止。原审再查明，1999年12月1日，原告向有关部门申请变更上述汶水东路361号门牌号为361、363、365号。当月24日，上海市虹口区房屋土地测绘中心出具房屋土地测绘技术报告书为：上海市汶水东路361、363、365号建筑面积共计837.77平方米，(其中361、363、365号建筑面积分别为155.69平方米、595.7平方米和86.38平方米)。2000年9月26日，原告取得上述361、363、365号房屋的房地产权证。
　　2002年7月，原告涉讼要求康诚公司迁让。审理中，同年8月，商业网点办涉讼要求确认上海市汶水东路361号房屋产权归商业网点办所有。2004年2月，上海市第二中级人民法院以(2003)沪二中民二(民)终字第185号民事判决书认定原告与商业网点办于1997年2月27日签订公建配套协议书依法有效，并确认上述363号房屋所有权归商业网点办所有。2004年6月，商业网点办认为原告在公建配套协议书明确其开发住宅面积16,968平方米，应交商业网点配套面积为600平方米，而原告实际开发面积为21,188.22平方米，以原告因增容而应交商业网点配套面积为由，再次涉讼要求确认上述361号房屋归其所有。原审法院(2004)虹民三民初字第747号民事裁定书以商业网点办与原告就增容部分应交商业网点配套面积未达成协议为由，裁定驳回商业网点办的起诉。
　　原审原告金矿房产诉称，系争房屋产权系原告所有，被康诚公司长期占用，为此多次要求该公司迁出，但康诚公司均以其只和商业网点办有租赁关系而拒绝。现诉请原审二被告迁出系争房屋，并连带偿付2001年1月1日至迁出之日止的房屋使用费69,000元和水、电、煤、物业管理费。
　　原审被告康诚公司辩称，2000年康诚公司与商业网点办签订租赁合同，系争房屋系商业网点办出租给康诚公司，租期至2004年底。租期届满后，康诚公司与商业网点办又续签了租赁合同，期限至2009年。故康诚公司与原审原告无关，不同意其诉请。
　　原审被告商业网点办辩称，原审原告在1999年6月31日已将系争房屋按公建配套房屋无偿调拨给商业网点办。嗣后，商业网点办将该房出租给康诚公司。由于上海市汶水东路建造中环线以及诉讼原因，康诚公司至今未付租金。
　　原审法院认为，原上海市汶水东路361号房屋经原审原告向有关部门申请分列为现有的上述汶水东路361号、363号、365号，其中363号房屋经生效判决确认为商业网点办所有，而361号房屋原告亦已取得房地产权证，原审被告商业网点办与康诚公司在原租赁协议届满后再签订租赁合同，延长租赁期限，显属不当，原告要求康诚公司迁出系争房屋，理由正当，依法应予支持。原告要求二被告支付房屋使用费一节，因二被告的租赁关系基于原告向商业网点办交付原上述汶水东路361号钥匙的行为而产生。嗣后，商业网点办与原告为该361号房屋权属争议至今，故原告要求二被告支付房屋使用费，不予支持。至于康诚公司与商业网点办之间的租赁纠纷，可另行处理。康诚公司对系争房屋租赁后的装潢问题在本案中不主张权利，故原审法院不予处理。
　　原审法院审理后，作出判决：一、被告上海康诚汽车材料有限公司、被告上海市虹口区商业网点管理办公室应自本判决生效之日起七日内迁出本市汶水东路361号，该房屋由原告上海金矿房产经营开发公司收回;二、被告上海康诚汽车材料有限公司、被告上海市虹口区商业网点管理办公室应自本判决生效之日起七日内按单据结清水、电、煤、物业管理费;三、原告上海金矿房产经营开发公司要求被告上海康诚汽车材料有限公司、被告上海市虹口区商业网点管理办公室连带偿付2001年1月1日至迁出之日止的房屋使用费69,000元的诉讼请求，不予支持。
　　金矿房产不服，上诉称：原审判决以及生效的法律文书均已确认原上海市汶水东路361号门牌内600平方米的房屋已交付给被上诉人商业网点办，目前上述地址361、365号门牌的房屋已属上诉人所有。现被上诉人商业网点办将上诉人名下的系争房屋出租给被上诉人康诚公司使用，显然违反了有关权利人对自己财产享用占有、使用、收益和处分权利的法律规定。原审以系争房屋的权属存在争议为由，对上诉人要求两被上诉人支付房屋使用费的诉请不予支持的判决，显然认定事实有误，适用法律不当。据此，上诉人请求本院依法撤销原审判决第三项，并支持上诉人在原审中的该项诉请。
　　康诚公司辩称：其是与被上诉人商业网点办签订的租赁合同，与上诉人金矿房产无合同关系。上诉人将其作为案件当事人没有任何理由。签约后，由于中环路的建设，路况不佳，系争房屋大多数时间均关门未营业，只偶尔开门也未营业、盈利，故从未支付过租金。目前，康诚公司于2005年8、9月左右，在原审判决前已迁出系争房屋，有关租赁协议实际已解除，故不同意上诉人的上诉请求。
　　商业网点办辩称：其与金矿房产签订的公建配套协议书中的红线范围包括了系争房屋在内，且该房已由金矿房产自愿交付给商业网点办。生效的法律文书虽然明确了目前上述地址中的363号房屋属于商业网点办所有，但是并未对包括系争房屋在内的上述361、365号房产作出确认。上述地址的原361号门牌分号，是上诉人自己申请，并非国家公安部门的行政规定。而且由于市政建设的原因，虽然与康诚公司签订了租赁协议，但是至今未收取过租金。据此，商业网点办认为原审判决正确，请求本院依法驳回上诉人金矿房产的上诉请求。
　　经本院审理查明，原审判决认定的事实无误。
　　本院认为，法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。虽然上诉人金矿房产与被上诉人商业网点办就系争房屋的归属问题发生纠纷至今，但是已经生效的法律文书确认现上述地址的363号房屋属商业网点办所有，而系争房屋的产权人是金矿房产，故上诉人依法享有对该房的所有权。金矿房产于2000年9月26日依法取得系争房屋在内的相关房地产权证后，要求享有系争房屋的收益权利，于法有据，本院应予支持。由于被上诉人商业网点办签订系争房屋租赁协议后，未收取过租金，金矿房产要求商业网点办连带偿付有关房屋使用费的诉请，无事实依据，本院难以支持。康诚公司虽未与金矿房产建立合同关系，但其自与商业网点办签订租赁合同后，实际占有、使用了系争房屋，且未支付过租金，而该部分利益应归产权人金矿房产享有，故康诚公司应参照与商业网点办签订的租赁合同所约定的租金标准向金矿房产支付使用费。康诚公司关于其签订租赁协议后的绝大多数时间内未使用系争房屋，以及目前已迁出系争房屋的辩称，缺乏足够的证据印证，本院难以采纳。故金矿房产要求被上诉人支付系争房屋自2001年1月1日起至实际迁出之日止的使用费，本院应予支持。但金矿房产计算的使用费69000元的金额，与事实不符，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：
　　一、维持上海市虹口区人民法院(2002)虹民一(民)初字第3714号民事判决第一、二项;
　　二、撤销上海市虹口区人民法院(2002)虹民一(民)初字第3714号民事判决第三项;
　　三、被上诉人上海康诚汽车材料有限公司自本判决生效之日起七日内，支付上诉人上海金矿房产经营开发公司自2001年1月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费(该费用以每年人民币12000元计算)。
　　一、二审案件受理费人民币2,568元，由上诉人上海金矿房产经营开发公司负担人民币500元，被上诉人上海康诚汽车材料有限公司负担人民币1568元，被上诉人上海市虹口区商业网点管理办公室负担人民币500元。
　　本判决为终审判决。
　　审判长郑梅萍
　　代理审判员虞恒龄
　　代理审判员吴俊
　　二○○六年二月二十四日
　　书记员仇祉杰
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