房产增值的计算规则是什么，离婚时房产增值如何计算？

一、房产增值的计算规则是什么

（一）实务界计算规则

在肯定配偶另一方可以分割房屋增值部分的前提下，需要确定房屋增值部分的具体计算规则。实务界人士针对按揭房屋分割时，共同还贷部分偿还的问题，曾提出了计算补偿的公式：

共同还贷部分补偿额= 婚后共同还贷额 ×现行市场价值

实际总房款(总房款本金+已还利息额)

（二）间接计算规则

直接计算规则的操作困难不言自明。实务界可以采用间接的计算规则。在掌握首付款项、还贷总数，房屋现今市场价格以及购买房屋时价格也可以计算具体的增值部分的具体数额。

具体公式如下：

共同还贷部分的增值=房屋增值总额—首付款增值额

当然此公式仅为核心公式，还有尚未还贷部分等因素的影响。间接计算规则的最大好处就是不需要对时房屋的市场价值进行评估。

二、离婚时房产增值如何计算

最高法为了更好地帮助人们运用新的司法解释，出了一本《司法解释（三）理解与适用》。该书中关于增值的计算列举了现今多数法院计算的方式，在明确首付款、按揭贷款总额、利息总额、共同还贷的总额、房屋现值等数据的基础上，用婚后共同还贷款÷房屋总价款（房价款＋总利息）×房屋现值÷2，即得出另一方补偿的数额。该房屋判归婚前购房者所有，剩余的贷款由其全部偿还。

计算方式（一）：

共同还贷20万

首付30万

贷70 万

贷款总利息 60万

总房款：100万+60万=160万

房屋现值：200万

共同还贷部分（本+息）占总房款（房款+利息）的比例：20÷160=12.5%

共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分：12.5%×200万÷2=12.5万

计算方式（二）：

共同还贷20万

首付30万

贷70 万

贷款总利息 60万

总房款：100万+60万=160万

房屋现值：200万

房屋增值倍数：200万÷160万=1.25倍

共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分：20万÷2×1.25倍=12.5万

计算方式（三）

共同还贷20万

首付30万

贷70 万

贷款总利息 60万

总房款：100万+60万=160万

房屋现值：200万

房屋增值比例：(200万-160万) ÷160万=25%

共同还贷的一半：20万÷2=10万

对应的财产增值：20万÷2×25%=2.5万

共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分：（20万÷2）+（20万÷2×25%）=12.5万