房地产律师靳双权浅谈代理过的一起房屋租赁纠纷案件

　　基本案情：

　　殷舒宝租房后花大钱对房子进行了改造和装修，并且将房子转租给他人经营，但生意没做多久就遇到了大麻烦——房东李丽发现后认为他违反了约定，将他告上法庭。3月23日，北京市丰台区人民法院判决解除了双方的租赁协议，他投入的巨额装修费因此而泡汤。

　　李丽在北京市丰台区拥有一家旅社。2010年4月15日，李丽与外地男子殷舒宝签订租房协议，将旅社转让给殷舒宝经营。双方约定的租期是5年，每个月租金3000元，旅社内原有的设备李丽以1.2万元的价格一并转让给了殷舒宝。双方讲好，不经过李丽的同意，殷舒宝不能转让经营权，也不能随便改变房屋的结构，要重新装修也得跟李丽协商。

　　但合同签订后没多久，殷舒宝便将旅社一楼的两间房打通，改建成了厨房，二楼与隔壁相邻的墙上也打通了一个门。随后，殷舒宝将二楼以上的楼层转租给别人经营旅馆，并将二楼的楼梯间用木板封闭起来。一年后，殷舒宝又将一楼转租给另外一个人经营饮食业。这期间，殷舒宝按时交租，每次都将租金送到李丽家里。

　　2012年8月22日，李丽亲自前往旅社收租，这才发现殷舒宝将房子转租给了别人经营，她向殷舒宝提出抗议，但双方没有谈拢，后李丽找到房产靳双权律师寻求帮助，在靳双权律师的协助下，李丽将殷舒宝告到北京市丰台区人民法院，要求法院解除双方的租房协议。

　　审判结果：

　　丰台区人民法院在当年11月作出的判决认为殷舒宝已构成违约，据此解除了双方的租房协议。

　　房产靳双权律师评析：

　　李丽与殷舒宝签订的租房协议是合法有效的合同，对双方都有法律约束力。殷舒宝在租赁期间内对房子进行改造和部分装修，并分别转租给他人经营，他称得到了李丽的同意，但他举出的证人证言不足以证明他的说法，因此他的行为已构成违约。李丽发现转租后起诉要求解除合同，符合《合同法》第224条的约定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。

　　殷舒宝未经李丽的同意对房子进行改造和装修，事后也未得到李丽的追认，且他擅自转租房子属于违约行为，他的违约行为导致合同解除，所以他要求李丽赔偿他的装修折旧费也没有依据。