房地产律师靳双权谈本案中妻子伪造委托书出售共有房屋的行为是否有效

　　案件介绍：

　　张某与李某系夫妻关系，双方于2010年在北京市昌平区某小区购买了一套商品房，产权证上登记为两人的名字。2012年，因丈夫张某长期在工作，夫妻关系不和，妻子李某准备和张某离婚，并打算卖掉双方居住的房子。2014年，李某伪造了张某同意售房的委托书，与刘某签订了房屋买卖合同，并将该房屋过户到刘某名下。后张某发现后，将刘某诉至法院。

　　意见分歧：

　　伪造的委托书能否构成表见代理?刘某能否取得对该房屋的所有权?

　　第一种意见认为，该案构成表见代理，刘某是善意取得，对该房屋享有所有权。

　　第二种意见认为，该案不构成表见代理，刘某对该房屋不享有所有权。

　　房地产律师靳双权评析：

　　笔者同意第二种意见。《合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”构成表见代理，客观上应有足以使相对人相信行为人有代理权的事实和理由，且都要与本人有关。

　　该案中，委托书是李某伪造，并不是张某的行为导致刘某相信李某有代理权，故不构成表见代理。共有财产转让的善意取得的前提是当事人对转让的标的物为共有不知情。该案中，房产证中登记为张某与李某共有，刘某对房屋为共有是知情的，至于李某伪造的委托书，刘某未尽到相应的核实义务，应承担相应的责任。李某单方处分房子的行为违背了婚姻法解释一第十七条关于家事代理的相关规定，房子等重大资产的处置不属于日常家事，故刘某对该房屋不享有所有权。