北京房产律师：替无民事行为能力人代签的房屋买卖合同效力认定

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告李先生、钟女士起诉称：2016年2月6日，我方经甲市L房产经纪有限公司介绍，购买被告位于A市C区XX路XX小区1602室房屋，三方签订了一份《房屋买卖居间合同》一份，约定被告将上述房屋以826000元的价格有偿转让给我方，同时约定双方应于2016年2月28日前去房管中心办理过户手续。合同签订当日，被告向我方收取了购房定金40000元，并按要求在房屋网签机构进行了网签挂牌登记。之后我方按约到房屋托管中心办理相关手续时，被告却不予配合。我方多次联系被告要求其按约办理房款交付事宜，但被告提出要求加价，由于被告的失信行为，导致我方至今未能办成房屋后续交易手续。根据合同法律规定及上述合同约定，若一方不按约履行义务，视为违约，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金。两被告应继续履行房屋买卖居间合同，并承担相应的违约责任。所以请求法院依法判令： 1、判令解除我方和被告于2016年2月6日签订的《甲市房屋买卖居间合同》。2、判令两被告向我方退还购房定金40000元。3、判令两被告向我方按合同约定房屋总价826000元的20%支付违约赔偿金165200元。4、判令两被告承担本案诉讼费用。

　　二、被告辩称

　　被告李某甲未作答辩，也未提交任何证据。

　　被告吕女士答辩称：我同意解除我方和原告于2016年2月6日签订的《甲市房屋买卖居间合同》。被告李某甲系身患残疾，无民事行为能力，当时在签订《甲市房屋买卖居间合同》时告知了中介和原告，中介称可以代签，交易时被告李某甲在场即可。但到了交易过户中心时工作人员发现李某甲不能用言语表达意志，要求去公证处办理公证事宜。到了公证处公证人员发现李某甲没有语言表达能力，智力低下，不同意办理公证手续，故房屋无法完成过户。由于被告李某甲系无民事行为能力，我的代签行为当然无效。在签订《甲市房屋买卖居间合同》时已将被告李某甲的情况告知了原告和中介，房屋无法完成过户我方没有过错，我方不需要承担违约责任。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：2016年2月6日，吕女士作为出卖方(甲方)，李先生作为买受方(乙方)，甲市L房产经纪有限公司为居间方(丙方)签订《甲市区房屋买卖居间合同》一份，主要约定出卖方将坐落A市C区XX路XX小区1602室房屋及相关附属设施出售给买受方，房屋所有权证和土地使用证均登记于吕女士名下，夫妻共有人为李某甲。该房屋产权登记面积112.54平方米，房屋成交价格为826000元，定金为40000元;双方约定于2016年2月28日前去办理资金托管手续，托管资金共计700000元整，其中现金托管200000元，贷款500000元，托管当日买受方支付出卖方购房款80000元，贷款发放到交易中心托管账户后，双方共同办理过户手续。关于违约责任，若甲、乙双方在未办理网上挂牌网签交易手续前不履行合同的，视为违约，甲方违约应退还乙方购房定金，再赔偿乙方一倍购房定金，乙方违约则甲方收取的定金不予退还;甲、乙双方在网上挂牌网签交易过程中如有一方未按约履行义务，视为违约，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金(不含定金)，若违约逾期超过20个工作日，守约方有权单方面解除本合同。甲乙双方共同委托丙方进行网上挂牌、网签、备案等政府规定的相关交易过户手续。甲方先把房屋内贷款还清后，甲、乙双方办理网签托管手续。吕女士在落款处甲方签名并代其李某甲签名，李先生、钟女士在落款处乙方签名，甲市区L房产经纪有限公司在落款处丙方盖章。同日，李先生向吕女士支付购房定金40000元。

　　另查明,2016年2月24日案涉房屋办理了网签备案手续。2016年2月28日李先生电话联系吕女士督促其办理资金托管事宜，吕女士回复的主要内容为“我那个时候卖的价格和现在卖，已经不是这个价格了，如果交易了也就交易了，现在不能交易，我要补一些手续，所以我女儿说现在形势不一样了，加5万元钱，帮你去办手续，你说不行的，你要打官司就打官司吧”。

　　四、法院判决

　　1、原告李先生、钟女士与被告吕女士于2016年2月6日签订的《甲市区房屋买卖居间合同》于2016年7月20日解除。

　　2、被告吕女士应返还原告李先生、钟女士定金40000元并支付违约金165200元，两项合计205200元，于本判决生效之日起十日内履行。

　　3、驳回原告李先生、钟女士其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　房产律师靳双权认为：两原告与被告吕女士签订的《甲市区房屋买卖居间合同》系双方真实意思表示，依法成立且生效。但双方签订《甲市区房屋买卖居间合同》时，案涉房屋登记在两被告名下，被告李某甲的签名由被告吕女士代签，虽被告吕女士认为被告李某甲系无民事行为能力人，但根据被告吕女士提交的残疾证，仅注明被告李某甲为肢体二级残疾，并未涉及到李某甲精神状态的认定。现两原告及被告吕女士均对被告李某甲的行为能力不申请鉴定，结合李某甲2016年4月14日出院记录中查体记载的“神志清，精神软……”，靳律师认为，被告吕女士主张李某甲系无民事能力人无充分证据，不予采信。被告李某甲作为案涉房屋共有权人，未在《甲市区房屋买卖居间合同》上签名，也未事后追认，该合同存在事实上的履行障碍。另外，被告吕女士经原告催告办理资金托管手续时，明确要求增加房款，否则不按约履行合同义务，在此情形下原告有权单方解除该合同，解除通知到达被告吕女士即发生法律效力。两原告在2016年7月20日庭审中明确要求解除《甲市区房屋买卖居间合同》，被告吕女士当庭同意，故该《甲市区房屋买卖居间合同》于2016年7月20日解除，被告吕女士依据《甲市区房屋买卖居间合同》取得的购房定金40000元理应予以返还。《甲市区房屋买卖居间合同》明确约定，买卖双方在网上挂牌网签交易过程中如有一方未按约履行义务，视为违约，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金(不含定金)。本案中，被告吕女士在签订《甲市区房屋买卖居间合同》时，明知案涉房屋共有人李某甲患有肢体残疾，可能会影响到合同的履行，因此其在进行房产交易时更应审慎了解相关房产交易规则，以降低交易过户风险。但其贸然在《甲市区房屋买卖居间合同》中代替李某甲签名，在案涉房屋交易进展到资金托管阶段又以李某甲身体状况遭遇到有关政策限制为由要求增加房款，导致合同未能按约履行，其本身存在重大过错，理应承担相应的违约责任。两原告在签订《甲市区房屋买卖居间合同》应审慎确认所购房产的产权登记情况，其在明知案涉房屋共有人为李某甲的情形下仍只与吕女士签订合同，导致合同无法继续履行，自身也存在一定过错。考虑到案涉房屋因升值产生的差价损失并参考双方的过错程度，两原告要求被告吕女士支付违约金165200元在合理范围内，应予以支持。被告李某甲未在《甲市区房屋买卖居间合同》中签名，其对《甲市区房屋买卖居间合同》的解除没有过错，原告要求被告李某甲退还定金并支付违约金无法律依据，不予支持。被告李某甲经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，法院依法缺席判决。