北京房产律师解析集资房购房指标转让纠纷案例

       原告李刚诉称，1999年8月15日，原、被告双方签订协议一份，该协议约定：被告自愿将其取得的购房指标转让原告，指标转让费为7000元。房屋指标转让后购房款全部由原告缴纳；如建房中所需证件和手续均由被告协助办理；房屋竣工后，拿到房产证，被告协助原告办理相关过户手续。协议签订后，原告如约将购房指标转让费分两次支付给被告，同时将购房款50000元全额缴纳。被告接受了购房指标转让款并履行了前期的相关协助义务。2002年8月15日原告接收该房屋并对房屋进行了装修入住至今。2009年3月，被告取得房屋所有权证。按原、被告双方于1999年8月15日签订的协议，被告取得房屋所有权证后应将该房屋过户到原告名下。经原告多次催要，被告拒不按协议给原告办理该房屋的过户手续。原告为了维护自己的权利起诉来院，请求法院依法判令：被告履行协议，协助原告办理位于房屋过户手续。
　　被告张力辩称：本案诉争房屋属于单位内部集资房，原告已经在签订合同时明知内部集资房属于经济适用房，在签订合同时未取得产权依法不得转让。该协议属于无效协议，转让行为属于无效行为。无效合同的处理办法为双方返还财产即原告应将房产返还给被告，被告将房款支付给原告。
　　第三人刘强述称：第三人与被告1972年结婚登记手续后，直至今年原告起诉才知道，转让行为是无效的。
　　经审理查明：1999年8月15日，原、被告双方签订房屋转让合同一份，该合同中显示：甲（被告）乙（原告）双方本着平等自愿合法的原则，签订本合同。一、甲方在36号院内有集资房一套（65平方米，两室一厅），因当时时间紧无力交付集资款，故自愿将房屋转让给乙方。房屋集资所需款项五万元整全部由乙方（原告）承担。付款方式：时间1999年8月17日，由甲乙双方共同前往上交；二、乙方自愿给甲方补偿款七千元整，其中合同签字时由乙方付给甲方伍仟元整，其余两千元整待甲方交给乙方钥匙时由乙方一次性付给甲方；三、该集资房产权归乙方所有，房屋过户时需要的费用由乙方承担，甲方协助办理；四、房屋自交给乙方使用后，甲方不得以任何理由干涉，住房公积金由甲方承担并负责领取；五、房屋需要维修时由甲方负责联系解决；六、甲乙双方必须遵守本合同，任何一方违约须向另一方支付违约金十万元。本合同自双方签字后生效。1999年8月15日被告给原告出具收条一份，载明：今收到李刚交给张力房屋补偿款伍仟元整。 收款：张力 1999年8月15日。2002年9月14日被告又向原告出具收条一份，载明：今收到房屋指标转让费贰仟元整（共计七千元，第一次伍千元，此次贰仟元） 张力 2002年9月14日。还查明，1999年8月16日中色六冶一公司给原告出具的收款收据一份，载明：（交款人） 张力（摘要） 建房集资款 （金额） 伍万元整。
　　法院认为：购房指标是一种可期待物权，购房指标转让的不是合同的权利和义务，而是对其房屋的可期待物权的转让。原、被告双方签订的房屋转让合同实质上是购房资格转让合同，该合同系双方真实的意思表示，我国现行法律亦没有禁止购房指标转让的明确规定，即使被告单位规定集资房不得转让，但这仅仅是单位内部规定，不能对抗第三人，故原、被告之间的购房资格转让合同有效合同，双方应按照诚实信用原则履行各自的义务。原告按合同的约定履行了全部付款义务，现被告拒绝按合同约定协助原告办理诉争房屋的过户手续系违约行为，应承担相应的违约责任。被告关于所转让的是经济适用房以及在签订合同时未取得诉争房产，主张双方所签合同是无效合同的辩称，因未提交证据加以证明也无事实和法律依据，本院不予采信；第三人刘强关于被告与原告所签订的合同未征得其同意该转让购房资格行为无效的辩称，因被告张力与刘强系夫妻，具有特殊的人身关系，所以刘强虽未在转让协议上签字，但原告从2000年在诉争房屋居住至今，刘强作为被告的妻子称从未知道转让之事，明显有悖常理，同时因被告与刘强系夫妻，在原告与被告签订转让协议时，原告完全有理由足以相信被告全权代理刘强与其签订的转让协议，且被告转让的是可期待物权而非物的所有权。故本院对刘强的辩称意见不予采纳，综上所述，判决如下：
　　被告张力与第三人刘强于本判决生效之日起三十日内协助原告李刚办理房屋的产权过户手续。


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