如何理解商品房销售广告的免责的声明

 
       目前，很多开发商的销售广告或图片资料大都在不显眼的角落，有一行相比较小的文字：“本广告的最终解释权归开发商所有，相关数据以政府最终批准文件为准”等等类似的文字。依据法律规定，此格式性声明并不能免除开发商的责任，只要其图片的内容符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》中所规定的要约条件，开发商违反广告中的承诺时，就应当承担相应的违约责任。

       根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

       比如，开发商在广告中对一梯两户型和一梯三户型房屋的宣传就会直接影响到房屋的销售价格。开发商所作的销售广告内容中，对户型设计作出了具体的承诺，因此应当视为一种要约，即使开发商在广告上注明“此广告的最终解释权归发展商”，也不能据此逃避相应的法律责任。对于该户型设计所作的说明，虽然没有载入预售合同，也应视为合同内容，具有法律效力。开发商违反了这一承诺，就需要承担相应的法律责任。