开发商延期办理房产证，违约金怎样计算

　基本案情：2008年6月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《上海市商品房预售合同》，主要约定，乙方购买甲方预售的某号6层602室房屋，总房价暂定为830,423元；甲方承诺在2010年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除本合同；甲方定于2010年1月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得房地产权证（大产证）后10日内，由甲乙双方签署《房屋交接书》，作为办理该房屋过户手续的必备文件；签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方依法向宝山区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。签订合同后，被告按约交房。被告于2010年10月20日取得房地产权证（大产证）。原告于2010年10月29日与被告签署《房屋交接书》确认总房价款为831,812元，已付全部房价款831,812元。原告申缴契税时两份契税缴款书上的填发日期分别为2009年12月15日和2010年11月21日。
　　法院作出了如下判决：
　　被告某公司于本判决生效之日起30日内向原告陈甲、陈乙、顾某支付违约金（以已付购房款831,812元为本金，按中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率的1.3倍计算，自2010年8月10日起算，截止日为2010年11月21日）。

　　北京资深房地产律师靳双权（电话：13426037149）评析：原，被告签订的《上海市商品房预售合同》，系双方真实意思之表示，合法有效，双方应根据诚实信用原则全面履行。因被告未按合同约定取得大产证，致使原告迟延申领小产证，被告已构成违约，应承担相应的违约责任。被告关于迟延取得大产证的原因系房地产主管部门新增土地核验程序所致的理由，缺乏依据，法院不予采纳。关于违约金的标准，因双方在合同中没有约定逾期办证违约金的计算方法，应当适用相关法律规定，即按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，为同期贷款利率的1.3倍至1.5倍。被告提出的关于违约金的计算标准，依据不足，法院不予采纳。考虑到被告已按约实际交付房屋等因素，本案中违约金的计算方法确定为中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率的1.3倍。原告的诉讼请求中超出以上所述的部分，法院不予支持。根据合同约定，被告取得大产证的期限是2010年6月30日前，取得大产证后10日内双方签署《房屋交接书》，签署《房屋交接书》后30日内申领小产证，据此双方认同违约期起算日为2010年8月10日，法院予以确认。根据本案的实际情况，违约期的截止日原则上应从双方签署《房屋交接书》后计算30日，若原告在该30日内已申领小产证的，以申领小产证的实际日期为截止日。关于原告申领小产证的实际日期，可以原告提供的契税缴款书（先行核税，再补税的，以最终补税缴款书为准）上的填发日期为准。