购房者如何面对一方多卖及纠纷解决

安居房产律师为您解答
一、购房者如何面对一方多卖
    一房多售，是指房地产开发企业将同一商品房重复销售的行为，其实质是一种欺诈行为。从权属管理规定看，已经办理房屋所有权登记过户手续或合同登记备案的买受人将优先获得该房的所有权，而其他买受人只能依据买卖合同追究房地产开发企业的违约责任。对于开发商存在的“一房二卖”行为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第八条 第（二）项：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的规定。你可先与开发商协商解决，若协商不成，可通过两种途径维护你的合法权益：
    1、若要求开发商继续履行《商品房买卖合同》，你应先起诉开发商及刘某，请求确认开发商与刘某签订的《商品房买卖合同》无效或撤销其买卖合同；
    2、购房的目的若不能实现，你可将开发商起诉至法院，请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。关于优先受偿权问题，所谓优先受偿权，是指特种债权人基于法律规定，对债务人的全部财产或特定财产享有优先受偿的权利。建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。但建设工程款优先受偿权的行使是有限制的。根据最高人民法院《关于建设工程款优先受偿权问题的批复》第二条及第四条规定：消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人；建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
二、如何解决购房纠纷
    纷繁复杂的房产新政下，购房者对于如何购房、如何维护自身购房权益问题多多。
    目前最多的纠纷是付了定金或者是首付款但办不出贷款，开发商却不予退还定金或首付款，甚至要求购房者支付违约金。这类纠纷购房者完全可以借助法律手段维护自身权利。不过，买家能否维权成功的关键在于与开发商签订的合同中，有没有约定“贷款若贷不下来，必须自筹资金补足。”如果有这条白纸黑字的约定，那么购房人必须履约。否则可以起诉或者仲裁维权。
    依照2003年颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第四条规定：“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”此次出台的新政，完全可归为“不可归责于当事人双方的事由”。因此，如无“自筹资金补足”的约定，那么购房者有权向开发商申请解除合同，并拿回相应款项甚至向开发商要求返还相应的利息。
    在《合同法》中也有相应的法律条款，来解决新政产生的二手房纠纷。在《合同法若干问题的解释（二）》第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
    如果双方协商不成的，可以依照协议进行仲裁或诉讼，解除合同，并不承担违约金。因为这个不属于违约，而是属于情势变更。不过在司法实践中，法院或根据买卖双方的实际情况进行协调。欢迎关注安居房产律师网