京十五条限购政策出台前签订的房屋买卖合同纠纷

北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业二十余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

（为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。）
 
一、基本案情
1、原告诉称
郭靖诉称：2009年4月16日，我和杨过通过中介公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充条款》，约定我购买杨过所有的402号房屋，建筑面积为60.8平方米，总成交价为67万元。由于当时杨过尚未办理完毕房屋产权证，所以，双方约定我向杨过支付首付款60万元，尾款7万元于过户当日全部结清。当日，我向杨过交付了首付款，向中介公司交付了居间服务费，杨过将该房屋交付给我。此后，我入住、装修了该房屋并一直居住至今。
 
2011年8月中旬，杨过取得了该房屋的所有权证。由于此前北京市出台了房屋限购政策，所以我当时暂不具备购房资格。于是，双方议定房产证暂由杨过保管，我暂不支付尾款7万元，待我取得购房资格后，再办过户、付尾款。2013年11月4日，我取得购房资格，并通过中介公司多次通知杨过办理过户，但其一直以在外地或没时间等为由拖延。故我诉请法院依法判令：1、杨过继续履行与我签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充条款》，协助办理房屋过户手续；2、向我支付自2013年11月5日起至过户之日止的违约金；3、杨过承担本案的诉讼费。
 
2、被告辩称并反诉
杨过辩称：不同意郭靖的全部诉讼请求。因为根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》的相关约定，双方同意自房本办下来后20个工作日内共同向权属登记部门办理过户，但由于郭靖的原因导致迟迟无法办理过户手续。2012年11月，郭靖给我发信息，让我把房子卖给第三方，但是我不同意。现在郭靖之妻而非郭靖本人取得在京购房资格，而合同约定房屋只能卖给郭靖本人。2013年9月，我在郭靖迟迟未能取得购房资格的情况下向其发出了解除房屋买卖合同的通知，之后其没有做出回复，而是让中介公司通知我将房屋过户给第三方，我仍表示不同意。另外，我于2013年在广州，不在北京，因此没有恶意拖延的情形。
 
综上，我提起反诉，请求法院依法判令：1、确认双方于2009年4月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充条款》已于2013年9月24日解除。2、郭靖返还房屋；3、郭靖承担本案反诉费及公证费。
 
二、法院查明
2009年4月16日，杨过作为出卖人与郭靖签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）。同日，双方签订了《补充条款》，约定：此合同签订时，出卖人、买受人及居间方均知道此房屋现未办理下来产权证，并且买受人同意签订此合同后出卖人办理产权证；经出卖人、买受人双方协商，自签订此合同之日起，在出卖人提供真实有效的房产证明及身份证后买受人在3日内交付定金60万元，尾款于过户当日全部结清，出卖人将购房合同原件及有关房产全部手续放至买受人代为保管，直到办理完关于上述房屋的过户手续为止；经出卖人、买受人双方协商，定于2009年4月17日之前办理完成上述手续；待房本办理下来的20个工作日内出卖人配合买受人和居间方办理房产过户手续。
 
当日，郭靖向杨过支付首付款60万元，杨过出具《房屋首付款收款凭证》；双方房屋完成交接，签订《交接物品清单》，并与居间公司共同签订《物业交接确认书》。
 
2011年8月19日，杨过取得了房屋所有权证。同日，杨过向郭靖出具《证明》一份：房屋已出售给郭靖，现在暂未过户，房产证由房主本人保管。
 
另，《房屋买卖合同》和《补充条款》履行过程中，郭靖曾提出将房屋转卖他人、由杨过为他人办理过户手续，遭到杨过拒绝。
 
庭审中，杨过主张涉诉《房屋买卖合同》和《补充条款》均已解除，同意返还郭靖首付款60万元，并提交解约电邮（2013年9月4日发出，此电邮经过公证）和信件予以佐证。
 
郭靖称电邮仅能证明杨过曾发出过解约电邮，实际上其未见到该邮件。郭靖并就此提交了落款日期为2014年3月28日、通知人为杨过的《解除房屋买卖合同的通知》（以下称解约信件）和与之相对应的、交寄日期为2014年3月29日的特快专递邮件详情单，及郭靖针对该解约信件寄送的、落款日期为2014年4月4日的《继续履行合同催促函》，以此证明杨过于2014年3月向其发出过解约通知，其予以拒绝并要求继续履行合同。解约信件的主要内容与解约电邮的内容基本一致，不同之处在于该解约信件要求郭靖“于接到通知一个月之内或者于5月3日之前将房屋返还给我”。对此，杨过均认可真实性，表示由于郭靖否认收到解约电邮，所以才针对郭靖没有购房资格再次发出解约邮件。
 
庭审中，郭靖同意于过户当日向杨过给付剩余购房款7万元。
 
另查，北京市人民政府办公厅于2011年2月15日下发了《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（以下称“京十五条”，于2011年2月17日实施），规定了买受人家庭在京购房的限购条件。
 
三、法院判决
1、杨过配合郭靖办理过户，郭靖于过户当日向杨过支付剩余房款七万元；
2、驳回郭靖的其他诉讼请求；
3、驳回杨过的全部反诉请求。
 
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，郭靖与杨过签订的《房屋买卖合同》及《补充条款》，均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为有效，双方均应当按照协议约定履行各自义务。郭靖与杨过均认可双方在签订《房屋买卖合同》和《补充条款》时，杨过并未实际取得402号房屋的产权证，并约定杨过应当于取得402号房屋产权证后20个工作日内协助郭靖办理房屋权属转移登记手续。由于杨过取得402号房屋产权证系在“京十五条”出台之后，郭靖因不具有在京购房资格，导致房屋权属转移登记手续出现障碍。但鉴于双方系于“京十五条”实施前签订的《房屋买卖合同》和《补充条款》，且郭靖已经支付大部分购房款并实际占有使用402号房屋，解除合同将会导致当事人间利益明显失衡，故法院依据上述原则判决支持郭靖要求继续履行合同并办理房屋过户登记的请求正确