房屋买卖中的纠纷案例分析

  
（一）案情
 
　　某市某街道50号居民程某曾于1994年8月初，将自己继承的位于本市中南大街20号的4间房屋租给魏某使用，每月租金400元。1995年1月，程某因妻子生病住院，花去人民币3万余元，在妻子住院前，程某曾向其好友丁某借款2万元。1995年7月，程某因妻子又要住院，自己又无力支付医药费，遂决定将租给魏某的4间房屋卖给丁某。双方在协商中，程某提出因其常常得到丁某帮助，特别是在妻子住院时丁某凑齐2万元借给他，未要求利息，因此决定将房屋以较为优惠的价格卖给丁某，后双方经过协商决定以4万元价格转让此4间房屋，同年8月10日，双方到房屋部门办理了过户登记手续。同年8月中旬，丁某找到魏某，要求魏某腾出所租房屋，魏某不同意，并提出自己愿意以4万元价格购买该房屋。双方发生争执，丁某遂于同年9月10日向法院起诉，要求魏某腾出房屋。魏某提出异议，认为程某和丁某侵害其优先购买权，因此其买卖行为是无效的。
 
　　（二）对本案的不同观点
 
　　本案在审理中法院存在几种不同观点。
 
　　第一种观点认为：既然程某已将房屋转让给丁某，丁某作为该房屋的合法所有人，有权要求魏某腾出其租用房屋。
 
　　第二种观点认为；程某在将该房转让给丁某时，应当首先征求魏某意见，看魏某是否愿意购买。由于程某未通知魏某，其转让房屋的行为确已侵害魏某的优先购买权，因此程某与丁某之间的房屋买卖关系是无效的。
 
　　第三种观点认为：程某虽将该房屋转让给了丁某，但按照“买卖不得击破租赁”的规则，房屋所有权移转不应当影响租赁关系。丁某作为新的所有人，无权要求魏某搬房。（三）作者的观点
 
　　讨论本案需要讨论承租人的优先购买权问题。所谓承租人的优先购买权是指当出租人转让房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买该房屋的权利。根据国务院《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖租出房屋，须提前3个月通知承租人。在同等条件下承租人有优先购买权。”《合同法》第230条也有相应规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”这就明确确认了承租人的优先购买权。此种权利是依法产生的，而不是根据当事人之间的合同而产生的。优先购买权只能属于特定人享有，具有一定的专属性，承租人不能将该权利转让给他人享有。当然，承租人并不能在任何情况下都可行使优先购买权，只有在特定法律事实出现，即出租人转让其承租房屋时，他才能实际行使其优先购买权。
 
　　从本案来看，魏某承租了程某的房屋，其作为承租人在程某转让该房屋时，应当享有优先购买权。程某将其已租给魏某使用的4间房屋转让给丁某时，并没有提前通知承租人，那么程某和丁某之间虽办理了登记过户手续，其买卖行为是否有效，丁某是否享有对该房屋的所有权，值得探讨。为便于分析，先就以下几个问题进行讨论：
 
　　1.程某是否侵害了魏某的优先购买权。优先购买权，又称为“先买权”，是特定的民事主体依照法律规定享有的先于他人购买某项特定财产的权利。根据《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖租出房屋，须提前3个月通知承租人。在同等条件下承租人有优先购买权。”根据这一规定，程某在将房屋转让给丁某时，应提前三个月通知魏某，由魏某考虑是否购买该房屋。这三个月时间是魏某行使优先购买权的时间，如果超过三个月，魏某未提出购买，则其优先购买权终止，魏某以后也不得再提出购买。因此，只要程某在卖房三个月前未通知魏某，未征询魏某是否购买房屋的意见，则构成对其优先购买权的侵害。由于仅仅只是出卖人负有通知义务及在三个月内不得将房屋卖给他人的止卖义务，而其他买受人并不负有此种义务，因此，能够构成侵害优先购买权的主体仅限于出租人。
 
　　2.魏某是否提出了同等条件。优先购买权的行使前提是承租人与其他买受人处于同等条件之下。同等条件是对优先购买权人行使先买权的限制。作出这种限制尊重了作为出卖人的所有人的所有权，不至于因优先购买权的行使，使出卖人的利益遭受损失。由于有同等条件的限制，使出卖人出卖的标的物能够确定出合理的市价，同时，在确立优先购买权以后也并没有剥夺其他人的购买机会。因为其他买受人仍然可以参与购买，如果先买权人不能提供同等条件，则按价高者得的市场原则决定物的归属，因此不违反公平竞争的原则。可以说同等条件是优先购买权行使的前提，也是对其他买受人的保护措施，对此各国立法大都有明确的规定。我国《民法通则》第78条第3款规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”
 
　　然而，在我国审判实践中对“同等条件”的内涵历来存在两种不同观点：一是绝对同等说，认为承租人认购的条件应与其他买受人绝对相同和完全一致。二是相对同等说，认为承租人购买条件与其他买受人条件大致相等，即为有同等条件。这两种看法都有道理，但也不完全妥当。第一种观点在适用中过于严格，尤其是因其他买受人所提供的条件（如提供某机会）承租人不能做到，但承租人可以以多付金钱办法来弥补这些附加条件的不足，则不能苛求承租人提出的条件必须与其他买受人的条件完全一致。第二种观点在适用中伸缩性过大，也不利于操作。
 
　　我认为同等条件应当主要指的是价格条件，也就是说，先买权人支付的价格应当与其他买受人支付的价格条件相同。同等条件并不要求先买人和出卖人订立的合同与出卖人和他人订立的合同的条款完全相同。除价格条件外，也应当适当考虑支付方式。但支付方式的确定必须从根本上影响到出卖人的基于合同所应当获得的利益。例如，第三人允诺一次付清，则先买权人不得主张分期支付。但如果出卖人允许第三人延期付款，则先买权人除非为出卖人提供了充分而适当的担保，否则也不得请求延期付款。所以，价格条款是第一位的，而根本上影响到出卖人的利益的支付条件是第二位的。至于其他交易条件，如是现金支付还是转帐支付，只要没有从根本上影响到出卖人的利益，出卖人不能以此作为同等条件。
 
　　从本案来看，程某之所以以4万元价格将房屋卖给了丁某，至少考虑到了二个因素：一是程某在平时的生活中经常得到丁某帮助；二是在其妻住院期间，丁某凑了2万元借给了程某，且未要利息。正是因为考虑到这二个因素，程某才以较优惠的4万元价格将房屋卖给丁某。魏某在得知程某以4万元价格将房屋卖给丁某时，虽也提出以4万元价格购买该房屋，但其并非与丁某处于同等条件之下。其原因就在于魏某并非如丁某一样帮助过程某，程某又怎能仅以4万元价格将房屋转让给魏某呢？尤其需要指出的是，在本案中上述二个因素对促成程某转让房屋起到了重要作用，如果不考虑这二个因素，就认为魏某与丁某条件大致相当是不妥当的。
 
　　由于上述二个因素是魏某所不可能具备的，这是否意味着魏某永远不可能与丁某处于同等条件之下？我认为首先应考虑这二个因素能否折合成金钱计算在房价之中。从上述情况来看，丁某借钱2万元所未要的利息是可以用金钱计算的，而在平时丁某对程某的帮助则是无法以金钱来计算的，看来在本案中不能采用金钱折算办法来确定同等条件。在此情况下，只能采用“市价计算法”来确定同等条件。也就是说应当将房屋按照市价确定其价格，该市价可以视为丁某已付出的价格，换言之，市价与其所出价格之差额则是上述二个因素折算出的价值。既然市价可推定为丁某所出的价格，则如果魏某也愿出此价格即可视为具有同等条件。当然，在实践中情况比较复杂，适用这一标准也应考虑具体情况。假如在本案中，程某本不愿卖房，而因考虑到丁某的帮助，才将房屋卖给丁某，甚至是以市价卖给丁某，这样就不能完全以市场价格来确定同等条件问题。但在本案中，程某是基于经济困难而卖房，则是可以适用该标准的。
 
　　3.魏某是否遭受了损害。在承租人优先购买权受到损害的情况下，如何确定承租人的损害也是值得研究的。假如在本案中，程某在将房屋卖给丁某以后，丁某遵循“买卖不得击破租赁”规则继续允许魏某租用房屋，且未对原租赁合同提出任何变更，那么魏某仍处于原有状况之下，也就是说，房屋买卖没有影响魏某租用，在此情况下，魏某是否受到损害？有一种观点认为，如果严格适用“买卖不得击破租赁”规则，在房屋转让给他人以后，丝毫不影响租赁合同内容，这样，即使出租人未尊重承租人的优先购买权，也未对其造成损害。据此，这些学者认为确立了“买卖不得击破租赁”后则不再承认承租人的优先购买权。由于这二项规则都是为了保护承租人的租赁权，以稳定租赁关系，维护房屋租赁秩序，因此在目的、功能上发生了重合，应当予以简化。我认为这一观点是不妥当的。因为优先购买权制度的设立不仅在于稳定承租关系，而且在于保障承租人可以优先得到房屋的所有权，而不是承租权，所以它和“买卖不得击破租赁”规则设立的目的并不完全相同。因此，在出租人转让房屋未尊重承租人的优先购买权时，即使买受人尊重了“买卖不得击破租赁”规则，也不能认为其没有受到损害。此种损害并非是承租权受到妨害，而是指承租人本有可能得到的房屋所有权而没有得到。
 
　　从本案来看，在出租人程某侵害了承租人魏某优先购买权情况下，魏某所遭受的损害即是其丧失了购买该房屋的机会及能对该房屋享有所有权的机会，这种机会，或者说是一种可能性，是法律赋予魏某所享有的一种利益，而因为程某的行为使其未能获得此种利益，当然对其构成了损害。
 
　　4.魏某可否主张程某与丁某之间的买卖合同无效。由于承租人的优先购买权乃是法律赋予承租人的权利，此种权利在设定以后，实际上已构成对所有权的限制，也就是说，作为所有人的出租人要出卖自己的财产，必须提前三个月将自己出卖房屋的意图和条件告诉承租人，而在三个月内，只要承租人未能做出放弃优先购买权的表示，出租人不得将该房屋出卖给他人。由此可见尊重承租人优先购买权是出租人必须负有的法律义务。如果出租人未履行该义务而将房屋卖给他人，则承租人可以出租人转让核房屋违背法律规定，请求法院确认该转让行为无效。据此，本案中魏某有权请求法院确认程某和丁某之间的买卖合同无效。如果法院一旦确认该买卖合同无效，尽管双方已办理了房屋产权登记手续，则因为登记的基础和前提条件不复存在，因此应撤销登记。总之，我认为在本案中，由于程某转让房屋已侵害魏某的优先购买权，魏某有权主张该转让合同无效。但魏某在主张合同无效的同时，应提出优先购买。而魏某要主张优先购买，就必须以市价购买该房屋。如果魏某不同意以市价购买该房屋，则其不具备优先购买权行使条件，从而也不能行使优先购买权，在此情况下，应继续维持程某与丁某之间的买卖合同效力。
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