房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起房屋赔偿差价案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
翠微购物广场是被告盛世公司开发的大型房地产建筑。2007
年11
月3
日，胡泰与盛世公司签订一份《南湖市商品房预售合同》，约定胡泰购买翠微购物广场1
层D3
室作为商铺使用；该房屋每平方米建筑面积的价格为人民币42300
元，房屋管理部门测得该房屋的建筑面积为80
平方米，房屋总价款为人民币3384000
元；该合同同时约定，盛世房地产公司的交房日期为2007
年12
月31
日，胡泰支付房款的日期为2007
年11
月22
日。2007
年11
月22
日，胡泰付清全部购房款3384000
元。同年12
月31
日，盛世房地产开发有限公司也如期将房屋交付予胡泰。
胡泰取得房屋所有权证书之后，将该房屋租赁给案外人轩宾餐饮公司用作商业餐饮使用。在轩宾餐饮公司运营的过程中，因涉案房屋未建成配套的油烟排放专用管道而不具备经营餐饮的条件，使得轩宾餐饮公司无法正常经营，于是退租。胡泰无奈，只得将收取的押金退还该公司，涉案房屋亦未进行装修。
翠微购物广场在最初的出售广告上说临街一层商铺可以用于经营餐饮。胡泰认为盛世公司违反契约，给自己造成了经济损失。因此向法院起诉，要求盛世公司赔偿所购商铺可经营餐饮与不可经11
月营餐饮的差价损失1,164,400
元及其利息损失(
按中国人民银行同期贷款利率计息，自2006
年16
日起算至判决生效之日止)
，并赔偿租金损失(
按每月38,598
元计算，自2008
年7
月1
日起算至判决生效之日止)
及其利息损失(
按中国人民银行同期贷款利率计息，自2008
年7
月1
日起算至判决生效之日止)
。
胡泰申请法院依法委托某评估公司对系争商铺可经营餐饮与不可经营餐饮的差价损失进行评估。最后评估结论为涉案房屋可经营餐饮与不可经营餐饮的差价损失为1,164,400
元。
二、法院判决
法院审理后，作出判决：
1
、盛世公司赔偿胡泰南湖市翠微购物广场1
层D3
室商铺差价损失964,409.60
元。
2
、盛世公司赔偿胡泰南湖市翠微购物广场1
层D3
室商铺租金损失583,601.76
元。
3
、对胡泰其余的诉讼请求，不予支持。
三、律师点评
著名房产律师靳双权认为，双方当事人签订的《南湖市商品房预售合同》是真实意思表示，合法有效。本案售楼广告中有关商业用房可用于餐饮的内容是盛世公司对其所售商铺利用价值的说明和允诺，尽管该项内容未订立在上述预售合同中，但该说明和允诺具体明确，且对于胡泰是否签订预售合同及系争商铺的出售价格有重大影响，故上述说明和允诺应视为合同内容，对盛世公司具有约束力。
盛世公司在售楼广告中将商业用房可用于餐饮作为卖点，其目的是为获取更高的销售价格和利润。胡泰基于售楼广告签订了预售合同，也就对广告的内容产生了期待利益，该期待利益应得到保护，因盛世公司的行为造成上述期待利益落空的，该公司应承担责任。本案中，胡泰按照可经营餐饮商铺的价格购买了系争商铺，但由于盛世公司未办妥可用于餐饮的有关审批手续，即未在系争商铺内建成配套的油烟排放专用管道，致使该商铺不具备经营餐饮的条件，并直接导致系争商铺的可经营范围缩小，利用价值降低。胡泰要求盛世公司赔偿所购商铺可经营餐饮与不可经营餐饮的差价损失，理由正当，依法应予支持。关于差价损失的赔偿额，法院参照资产评估公司所作的差价评估结论及购买系争商铺支付的对价酌情确定，符合法律规定。
关于租金损失，系争商铺交付后，胡泰将商铺出租经营餐饮，由于盛世公司未在商铺内建成配套的油烟排放专用管道，导致胡泰向他人出租不成，对此，盛世公司应承担相应的赔偿责任。同时，胡泰对于商铺的设施及用途未尽应尽的注意义务即贸然将商铺出租经营餐饮，也存在一定过错，且在明知系争商铺无法经营餐饮的情况下，未及时采取措施调整商铺的经营范围，防止损失的扩大。因此，对于租金损失的赔偿额，法院将结合系争商铺的出租情况及双方当事人的过错程度酌定。关于胡泰主张差价损失及租金损失的利息，因缺乏法律依据，法院不支持该主张是正确的。
