房产北京律师：无权代理的合同无效裁判案例

一、基本案情
1、原告诉称
2014年3月，周旭诉称：周彷系周旭之子，周晓系周彷之子，杨夏与周晓系夫妻关系。301号房屋原系我所有。2010年12月31日，案外人吴宏达持伪造公证书以我代理人的名义与周晓签订《存量房屋买卖合同》，将301号房屋转移登记至周晓名下。2013年8月9日，周晓因病去世。现我要求确认我与周晓之间的《存量房屋买卖合同》无效，诉讼费用由杨夏、周彷负担。
 
2、被告辩称
周彷辩称：对周旭所述事实及诉讼请求均无异议。
杨夏辩称：我不同意周旭的诉讼请求。1、301号房屋已经过户至周晓名下且已经被设定抵押；2、周旭在单位申请将301号房屋出售，故其对签订《存量房屋买卖合同》应属明知。
 
二、法院查明
周旭与黄兰系夫妻关系，周彷系二人之子。周彷与方笑原系夫妻关系，二人育有一子周晓。2000年，方笑去世。2010年2月6日，周彷与杨铜陵登记结婚。2011年9月5日，周晓与杨夏登记结婚，婚后未生育子女。
 
周旭主张其原系301号房屋所有权人。2010年12月，吴宏达持伪造的北京市中信公证处公证书，以周旭代理人的身份与周晓签订《存量房屋买卖合同》（该份合同上出卖人处签有周旭，委托人处签有吴宏达），将301号房屋以420000元价格出售于周晓。上述行为并未经过周旭同意，因此要求确认《存量房屋买卖合同》无效。周旭对上述主张提交房屋所有权证书、公证书、北京市中信公证处出具的意见佐证。公证书载明“公证事项：委托合同。委托人、受托人双方于2010年3月10日向我处申请办理前面的委托合同公证”。委托合同主要内容为周旭委托吴宏达出售301号房屋。中信公证处证明材料载明“委托人为周旭，此公证书复印件系伪造，不是我处出具的公证书”。
 
杨夏主张301号房屋系央产房，周旭曾经向相关部门递交了央产房上市申请，说明周旭对《存量房屋买卖合同》应当知情。杨夏对上述主张提交《中央在京单位已购公房上市出售登记表》复印件予以佐证。该证据载明周旭在2008年4月30日申请将301号房屋上市出售。
 
2015年7月29日，北京天平司法鉴定中心出具鉴定结论，编号为C418680号《存量房屋买卖合同》出卖人处的周旭签名与提供样本上周旭的签名笔迹不是同一人书写。周旭、周彷对鉴定结论不持异议。杨夏主张鉴定机构未能在规定的时限内完成鉴定，程序违法。经原审法院向鉴定机构了解，鉴定机构表示，本案因需要调取保存在中国工商银行的材料用于鉴定，按照相关规定补充鉴定材料期间不计入鉴定时限。
 
另外，周旭向原审法院明确表示在本案中仅要求确认合同效力，对于所有权转移等其他问题另案处理。
另查，301号房屋已转移登记至周晓名下。现招商银行股份有限公司北京分行、苏兰增对该房屋享有抵押权。
 
 
三、法院判决
确认周旭与周晓之间的《存量房屋买卖合同》无效。
 
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
一方面，依据北京市中信公证处出具的材料可以认定，涉案公证书系伪造。因此，周旭并未委托吴宏达出售301号房屋，即吴宏达的行为属于无权代理且周旭对吴宏达的行为亦不予追认。另一方面，《存量房屋买卖合同》上出卖人处的周旭亦非其本人书写。综合上述两个方面，可以认定签订《存量房屋买卖合同》并非周旭真实意思表示，故法院对周旭要求宣告《存量房屋买卖合同》无效，予以支持。关于杨夏的答辩意见，法院不予采信，理由如下：首先，虽然杨夏主张周旭就301号房屋申请上市交易，但其提交的申请表系复印件，周旭亦不予认可。更为关键的是，即使周旭曾经就301号房屋上市交易提出申请，亦并不代表就是要与周晓签订《存量房屋买卖合同》，将该房屋以420000元价格出售给周晓；其次，参考鉴定机构向法院的回复意见，并依照相关规定，鉴定结论并未达到“鉴定程序严重违法”的程度，故对鉴定结论予以采信。因周旭明确表示在本案中仅要求确认合同效力且该房屋上设有抵押权，故法院对合同无效后的所有权转移等问题，不予处理。