无权代理订立的合同效力的认定

一、基本案情
1、原告诉称
2015年7月，张达诉称：2015年5月30日，李宏委托其母亲方贤通过中介公司签订房屋买卖合同，合同约定李宏将其房屋作价155万元出售给我，合同约定了各方的权利义务和违约责任等事项。合同签订后，我支付李宏定金7.5万元，其后应方贤要求又支付5万元，并在方贤的配合下在做了资审和网签，合同签订并在履行过程中方贤反悔，向中介机构表示因房价格可能上涨，不愿出售该房屋，经多次协商不能达成一致意见。故我起诉至法院请求：1.依法确认双方签订的房屋买卖交易合同有效；2.李宏协助我办理房屋过户所需手续，我将房款一次性支付给李宏；3.本案诉讼费由李宏承担。
 
2、被告辩称
李宏辩称：针对诉争房屋系李宏单独所有房产，本案××号房产与另案中××号房产是该小区开发商7090政策实施期间形成的特殊产物，在实用功能上两套房屋构成一个整体，共有一个入户门，不可分割，张达在起诉书中所述我委托中介公司出售房产与事实不符，我从未委托母亲代售房产，没有向方贤出授书面或者口头授权，也未与张达有过任何联系，此外我未收取张达的任何款项。鉴于此，我认为在张达和我之间没有就涉案房屋成立房屋买卖合同关系，张达的诉讼请求不能成立，请求驳回。
 
方贤辩称：本案诉争房产系李宏单独所有，在张达提交的署名日期为2015年5月30日的房屋买卖合同上，出卖人处没有签字，双方未形成房屋买卖合同关系。同时，李宏从未委托我代售房产，没有出具书面或者口头授权，因此张达和李宏未形成买卖合同，张达的诉讼请求不应获得支持。
 
二、法院查明
李宏系房屋所有权登记人，××室与××室实际为同一房屋整体，同一出入口。2015年5月30日，在方贤携带房屋钥匙、房屋产权证和李宏身份证明的情况下，经中介公司居间，方贤以李宏的名义（甲方）与张达（乙方）签订《房屋买卖定金合同》，约定：甲乙双方通过丙方居间买卖房屋，甲方保证其是本房屋的所有权人，具有出售等任何与本房屋有关的处置权利，并保证房屋共有人同意出售此房；经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为人民币155万元；乙方在本合同签订时，须向甲方交纳定金人民币7.5万元；税费负担由乙方承担等。方贤在出卖人处签字李宏，在代理人处签其本人姓名。同日，双方签订《补充协议》，方贤在合同出卖人处签字李宏，在代理人处签其本人姓名。
 
合同签订后，胡枚代张达分两次向方贤支付钱款20万元，并由方贤以李宏的名义出具相应定金收据。2015年6月13日，方贤以李宏不满意合同价款和付款条件而不出具授权书为由，明确表示不再履行合同。另查，张达已通过北京市房屋购买资格审查，并提交存款证明书证明房款支付能力。
 
张达称通过方贤的陈述和短信能反映出至少于2015年6月12日李宏对方贤出售房屋的行为是知情的，其未明确表示反对就应视为承认。
 
三、法院判决
驳回张达的全部诉讼请求。
 
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。代理行为根据不同的效力形式通常分为有权代理、无权代理，不同的代理行为产生的法律后果不同。本案争议焦点为方贤的行为构成何种代理的法律后果。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出；第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
 
当事人对自己的主张负有举证的义务。无证据证明方贤有权代理卖房的情形下，方贤的代理行为应属无权代理，张达的诉讼主张若要得到支持，除非李宏对该代理行为进行追认或方贤的代理行为构成表现代理。现李宏明确表示未授权方贤卖房，亦不同意追认。张达称通过方贤的陈述和短信能反映出至少于2015年6月12日李宏对方贤出售房屋的行为是知情的，其未明确表示反对就应视为承认。本案中，从房屋出售、到合同的订立、再到钱款的交接以及后续协商，均是方贤参与的，整个过程中李宏并未参与，方贤在此后交涉中多次提到李宏不予追认买卖行为，因此不能以李宏本人未出面而推断出其对该买卖行为予以追认或明知该买卖事实而不作否认的意思表示。
 
法律设立表见代理制度的目的在于维护市场经济秩序，避免善意且无过失的相对人合法利益受损。表见代理作为一种代理推定，其会产生合同约束力及于被代理人的法律效果，即该代理的行为后果由被代理人来承担，因此对于是否构成表见代理应当严格把握，以维护各方的正当利益。表见代理的法律构成要件有四个方面：第一，行为人无代理权（含无代理权、超越代理权或代理权终止后代理）；第二、有相对人相信行为人具有代理权的表象；第三、相对人为善意且无过失；第四、行为人与相对人之间的民事行为具备有效成立要件。其中，行为人是否具有代理权的表象以及相对人是否为善意且无过失为表见代理审查的重点，因此，法院将结合该两个重点进行分析。
 
张达对涉案房屋的所有权人为李宏是知晓的，在中介公司居间过程中，三方签订合同文件时，均明知方贤未提供授权委托书，而中介公司提供的买卖合同告知书中明确提示“非本人到场签署合同的，需提供由本人亲笔签署的《授权委托书》。”张达认为方贤具有代理权也是主观推断而来。本案为房屋买卖交易，根据交易习惯，买卖双方和中介公司都有一定的审查义务，委托买卖的行为更是关系合同是否有效成立以及能否履行的前提和基础，故对待此方面的审查尤为重要，不可或缺，且中介公司提供的合同告知书相关提示也能对此印证。方贤与李宏虽为母女关系，通常情况下，基于此种近亲属关系进行的民事活动会给他人造成“家事代理”的表象，但是本案买卖标的额巨大，合同约定的总价款近300万元，李宏作为有民事权利能力和行为能力的成年人，其对是否委托他人代理有自主权，张达在李宏未参与交易以及方贤没有提交授权委托书的情形下，轻易地相信方贤具有代理权或事后能够得到李宏的追认，明显未尽到注意义务，且张达与方贤签订《北京市存量房屋买卖合同》时，方贤未在该合同上签字，该合同因此未成立，张达在交易过程中存在失察之处。因此，方贤的无权代理行为不构成表见代理，方贤的行为为无权代理，其以李宏的名义与张达签订的《房屋买卖定金合同》、《补充协议》对李宏不产生法律效力，应由方贤承担相应责任。张达要求李宏履行房屋过户的请求，缺乏事实及法律依据，对于其诉讼请求，本院难以支持。