恶意串通签订并过户的房屋买卖协议是否有效

　　北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
　　一、原告诉称
　　2004年，我欲出售房产，委托吴晓辉代为出售该房屋并签署经过公证的委托协议。至2006年初我与吴晓辉失去联络至今。2011年11月得知，涉诉房屋确于2006年8月18日经吴晓辉代为出售给赵珏并办理了权属转移，对此事实我一直并不知情，也从未收到过售房款，涉诉房屋也一直由我控制。且18万元的出卖价格远低于市场价。后得知赵珏已于2007年4月12日将涉诉房屋出售给林颖，房屋过户至林颖名下。我认为上述房屋买卖行为均属于三被告恶意串通损害我财产权益的违法行为，应当无效。故我诉至法院，请求：1.确认吴晓辉和赵珏于2006年8月18日涉诉房屋签订的房改房房屋买卖协议无效；2.确认赵珏与林颖于2007年4月12日就涉诉房屋签订的房屋买卖合同无效；3.诉讼费由三被告承担。
 
　　二、被告辩称
　　被告吴晓辉、赵珏、林颖均未答辩，亦未参加法院庭审。
 
　　三、审理查明
　　涉诉房屋原是原告张念纯所有。2004年7月26日经公证处公证，张念纯委托吴晓辉出售该房屋。
　　2006年8月18日吴晓辉代张念纯与赵珏就涉诉房屋签订了《房屋买卖协议书》，约定将涉诉房屋售予赵珏，总价18万元，并办理了过户登记手续。
　　2007年4月12日赵珏与林颖签订了《房屋买卖协议书》，将涉诉房屋以21万元的价格售予林颖，并办理了过户登记手续。现涉诉房屋登记于林颖名下。
 
　　四、法院判决
　　1、2006年8月18日被告吴晓辉代理原告张念纯与被告赵珏就顺义区X室房屋签订的《房屋买卖协议书》无效；
　　2、2007年4月12日被告赵珏与被告林颖就顺义区X室房屋签订的《房屋买卖协议书》无效。
 
　　五、律师点评
　　著名房产律师靳双权认为，2006年8月18日，吴晓辉代理张念纯与赵珏签订《房屋买卖协议书》，吴晓辉对合同中的成交价格等重要事项均未事前征得张念纯的明确同意，且合同中对于涉诉房屋交易的定金、交房时间、付款方式、装修及税费承担等合同重要条款均为空白，明显违背常理，据此认定吴晓辉与赵珏存在主观上的恶意串通。故此，2006年8月18日吴晓辉代理张念纯与赵珏签订的《房屋买卖协议书》应当认定为无效。对于张念纯要求确认上述《房屋买卖协议书》无效的请求，予以支持。
　　涉诉房屋一直由张念纯实际占有使用，赵珏与林颖于2007年4月12日就涉诉房屋签订的《房屋买卖协议书》，合同中没有对于涉诉房屋的交付时间、交付前发生的物业管理费、供暖费等费用的负担、违约责任、权属转移登记时间等重要条款的约定，该情形不符合正常的市场交易习惯。林颖显然不属于善意第三人，赵珏与林颖就涉诉房屋签订的《房屋买卖协议书》亦应属无效。对于张念纯要求确认2007年4月12日赵珏与林颖就涉诉房屋签订的《房屋买卖协议书》无效的请求，予以支持。