借名购买公房的情形下房屋所有权如何认定

　　北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
　　一、基本案情
　　诉争房屋（建筑面积51.7平方米）原产权人是A单位。1999年，A单位与郭玉德就诉争房屋签订了《公有住宅租赁合同》，约定A单位将诉争房屋出租给郭玉德使用。
　　2000年7月21日，A单位（卖方、甲方）与郭玉德（买方、乙方，签字为手写）签订《公有房屋买卖合同》及《房屋买卖合同》。《公有房屋买卖合同》约定甲方将诉争房屋以成本价格出售给乙方，总价款暂定为31400元。该合同乙方落款处有“郭玉德赵红代”字样及手印。《房屋买卖合同》中约定甲方将诉争房屋出售给乙方，成本价房价款为29170.92元。该合同乙方落款处有郭玉德签字及名章。
　　2004年，诉争房屋所有权登记在郭玉德名下。上述《公有房屋买卖合同》、《房屋买卖合同》、房屋所有权证、诉争房屋交房款及退房款收据原件等购房材料均由赵红持有。2013年3月，郭玉德将房屋所有权证挂失后，补办了新证。
　　现赵红主张其与郭玉德就诉争房屋是借名买房关系，郭玉德不予认可，故诉至法院，要求确认涉诉房屋为赵红所有，郭玉德将该房过户至赵红名下。
　　
　　二、法院审理
　　郭玉德辩称：诉争房屋的承租人和产权人均是其本人。2000年左右，因赵红居住困难，暂借该房给赵红使用，与房屋有关的相关票证均存放在诉争房屋处。不认可赵红所述事实，不同意其诉讼请求。
　　关于购房情况，赵红称其与郭玉德均非A单位人员，在郭玉德帮助下其自1992年即强行入住诉争房屋，其后A单位于2009年允许其承租诉争房屋并签订租赁合同，但其在签订《公有住宅租赁合同》时因故借用了郭玉德的名义。后2000年A单位进行成本价售房，因A单位按照规定只能与承租人签订购房合同，故其借用了郭玉德名义签订合同进行购房。对此，郭玉德均不予认可，并称其于1999年以后将诉争房屋无偿借给赵红居住，因购房合同、房款收据及其他材料均留在诉争房屋，赵红因此才持有购房材料原件。为证明诉争房屋居住情况，赵红提供第三社区居民委员会证明一份。郭玉德对此不予认可。
　　赵红主张其与郭玉德存在借名买房的口头约定，郭玉德对此予以否认。赵红主张上述《公有房屋买卖合同》落款处“郭玉德赵红代”字样以及《房屋买卖合同》落款处郭玉德签名均系赵红签署。对此，郭玉德不予认可，称合同系其本人签订，签订合同时赵红不在场。诉讼中，双方均未对签名笔迹申请司法鉴定。
　　关于购房款，郭玉德称交纳购房款是在签订涉诉购房合同的同一场所交给A单位；赵红对此不认可，称购房款系交到储蓄所，并提供《中央国家机关（北京）住房基金收款专用凭证》回单予以佐证。该回单付款人处手写名称为“郭玉德”，备注栏内手写“本人取走1、4联郭玉德”。上述字迹，郭玉德、赵红均主张为各自书写，但均未提出笔迹鉴定申请。

　　三、法院判决
　　法院审理后作出判决：驳回赵红的诉讼请求。

　　四、律师点评
　　著名房产律师靳双权认为，本案诉争房屋原系A单位所有的公有住宅，承租人为郭玉德。后房屋以郭玉德名义购买，房屋所有权登记在郭玉德名下。赵红主张其与郭玉德就诉争房屋系借名买房关系，其有责任提供证据证明双方之间存在借名买房的约定。当事人双方之间是否存在借名登记的约定是认定是否构成借名买房关系的关键。根据本案查明事实，赵红虽举证证明其对诉争房屋存在出资关系并实际使用房屋，但郭玉德不认可双方存在借名登记的约定，赵红亦未能提供证据证明其与郭玉德之间达成了借名买房协议。因赵红一方提供证据仅能证明其对房屋购买存在出资关系，不足以证明双方存在借名登记约定，故其请求确认诉争房屋为其所有，并要求郭玉德将诉争房屋转移登记至其名下的诉讼请求，依据不足，因此难以得到法院的支持。对于其对购买诉争房屋的出资，其可另行主张权利。