房产律师靳双权解析房屋违约赔偿案件

　　房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起合同违约案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
 
　　一、原告诉称
　　2016年3月25日，我与周锡签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》。合同中约定我作为买方以153万元人民币的价格购买周锡名下的一套房屋，该房屋尚有部分贷款未清偿。合同中约定买方的付款方式为签订合同同时支付定金2万元，2016年4月30日再付5万元用于提前还贷，再于过户当日支付26万元，其余部分申请公积金贷款120万元。违约金金额为房屋总价款的20%。
　　我按照约定自负了定金2万元及首笔购房款5万元后，周锡以书面形式向我表示不再向我出售此房。我认为，周锡已经表示不再履行合同义务，已经构成根本违约，作为违约方应当像我支付违约金并赔偿我的经济损失。故请求法院判令：1、请求判令周锡给付违约金300000元；2、诉讼费用由周锡负担。
 
　　二、被告辩称
　　签署合同时，张悦作为非京籍人员，不符合北京住房限购政策，不能办理房屋所有权转移登记手续等，不能实现合同目的，。按照双方签署的《房屋买卖合同》、《补充协议》，我是有权解除房屋买卖合同，不构成违约。张悦作为购房者，明知自己不具备购房资格，但张悦却故意隐瞒或虚构相关事实，导致订立的合同违反住房限购政策而无法继续履行，我有权对合同行使解除权。张悦本身即存在欺诈或违约行为，我不但有权行使合同的解除权，也有权按照合同约定，要求张悦承担违约责任。房屋买卖合同签署后，我积极履行自身合同义务，但是，张悦及中介公司迟迟不能提供材料来证明其具有购房资格，这引起我很大的担心。
　　综合所有因素，我感觉有种上当受骗，也同时非常气愤，所以在多次沟通未果后，我才选择按照合同约定发出书面解除告知书，与张悦解除合同。
　　张悦要求违约金过高，如果法院认定我构成违约，请求法院予以适当减少。由于张悦签署合同时无购房资格，存在故意欺瞒及违约行为，而我积极履行合同义务，在发现张悦缺乏诚信及违约后，按照双方合同约定行使解除权。因此，我不存在违约行为，不同意张悦的诉求，请求法院依法驳回。
 
　　三、审理查明
　　张悦于2016年4月22日登记结婚，其夫于2014年6月19日取得北京市居住证，有效期至2017年6月19日。
　　2016年3月25日，乙方张悦（买受人）、甲方周锡（出卖人）签订《房屋买卖合同》，该房屋成交价格为150万元；家具、家电、装饰装修及配套设施等作价3万元；买受人在签订本合同的同时支付定金人民币2万元；买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为120万元。以下为位于条款及责任：甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权证的；该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；将该房屋出售给第三方的。甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%赔偿乙方的损失，每逾期一日，甲方应承担日千分之五的违约金
　　上述合同及协议签订后，张悦支付了定金2万元及首付款5万元。
　　2016年5月4日，周锡向张悦发出《告知书》，声明解除合同。
　　在审理中，张悦增加诉讼请求：要求周锡退还定金及首付款共计7万元；周锡提出其已将所收取的定金及首付款6万元退还，另外1万元在自己处。为此，周锡提供了现金缴款单及专用收据；张悦对此不予认可，提出周锡应将款项退还给自己。
 
　　四、法院判决
　　1、原告张悦与被告周锡于2016年3月25日签订的《房屋买卖合同》自2016年5月9日解除。
　　2、被告周锡于本判决生效后十日内返还原告张悦购房款及定金共计七万元。
　　3、被告周锡于本判决生效后十日内给付原告张悦违约金十万元。
 
　　五、律师点评
　　著名房产律师靳双权认为，张悦、周锡及易合公司所签订的《房屋买卖合同》是双方为履行合同而达成的真实意思表示，该合同有效。合同签订后各方均应按照合同约定履行各自义务，任何一方违约均应承担相应的责任。
　　由于周锡于2016年5月9日发出解除合同的意思表示，且张悦已明确表示同意解除合同，故双方所签订的房屋买卖合同关系应当解除。虽然周锡提出解除合同是因张悦无购房资格，但根据张悦提供的结婚证及居住证显示张悦自2016年4月22日开始即具有了购房资格，双方的买卖合同能够继续履行。因此周锡提出的解除而合同的理由不成立，其应当承担合同接触的违约责任。因此，法院对张悦要求周锡支付违约金的请求予以支持。关于违约金的具体数额问题，法院根据双方合同的约定及张悦为履行合同已支出的成本予以酌定。