购买农村房屋引纠纷——农村房屋买卖律师靳双权点评

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　谢大娘、刘先生诉称：我二人是母子关系，在XX村有院落一处，地上物有房屋四间。2016年7月24日我们将该院落及房屋转让于被告，并签订了《房屋买卖合同》。由于原、被告分属于不同的集体经济组织成员，因而，双方签订的《房屋买卖合同》违反了《中华人民共和国土地管理法》及相关规定，应属于无效合同。所以请求法院确认我们与被告签订的《房屋买卖合同》无效;诉讼费用由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告褚先生答辩称，首先我不是本案适格被告，我是受母亲冯女士委托与原告签订《房屋买卖合同》，实际的合同当事人是我母亲。其次，该《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，双方已经履行了相关义务，该买卖合同只涉及地上物，与宅基地权属无关，不违反法律规定，应属有效。再次，该《房屋买卖合同》权利义务已经终止，标的物已经灭失不存在，所以原告要求确认合同无效已经没有意义，该合同约定”乙方将房屋拆除重新盖房过程中，如有甲方原因造成的纠纷，甲方保证出面解决，确保乙方新房工程可如期进行”，因此建议人民法院驳回原告的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：谢大娘与刘先生系母子关系，本案涉及合同签订前系涉案房屋所有人。2016年7月24日，刘先生、谢大娘作为甲方，褚先生作为乙方签订《房屋买卖合同》，由刘先生、谢大娘将涉案房屋出卖给褚先生，买卖价格共计两万元，乙方首付一万九千元，甲方将房屋及相关手续交给乙方，甲方处理相关纠纷以确保乙方将旧房拆除重建，重建新房后，乙方付清一千元尾款。合同签订后，褚先生已经将涉案房屋部分拆除，目前遗留角门及偏房一间。被告褚先生认为其因为其母冯女士无法书写，故由其代为签字，合同当事人实际为冯女士，并提交了XX村村民委员会证明一份和证人吴先生、戴先生证言。《房屋买卖合同》由刘先生、谢大娘作为甲方签字，由褚先生作为乙方签字，双方均系完全民事行为能力人，应理解在合同上签字的法律效力，刘先生、谢大娘和褚先生系本合同的当事人。被告褚先生虽然就冯女士系合同当事人提供了XX村村委会证明一份、证人证言两份，但是原告认为村委会证明无法律效力，证人证言不足以对抗合同原件。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：原告谢大娘、刘先生与被告褚先生签订的《房屋买卖合同》无效。

　　五、律师点评

　　房屋买卖纠纷律师靳双权分析认为：本案的争议焦点问题为：1、被告褚先生主张《房屋买卖合同》的乙方当事人应为冯女士是否有事实及法律依据;2、《房屋买卖合同》是否具有法律效力。

　　根据《中华人民共和国合同法》第十二条规定，合同的内容由当事人确定，一般包括以下条款：1、当事人的名称或者姓名和住所……《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第五条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，应当签字或者盖章。本案中，《房屋买卖合同》载明合同乙方当事人为褚先生，并由褚先生签字按手印，故褚先生为本合同的当事人。褚先生主张其系代理冯女士签订合同，但是代理人签订合同亦应在合同当事人处签署被代理人的名字，且褚先生无代理手续，所以对于被告褚先生主张《房屋买卖合同》当事人为冯女士的请求，法院不予支持。

　　《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地……故宅基地所有权属于集体所有，村民只享有宅基地的使用权，宅基地使用权的主体是该集体组织成员。宅基地使用权如流转需在村委会及政府批准后在本集体内流转。农村房屋买卖时，房屋占用的宅基地使用权势必随房屋流转，故农村房屋买卖需受到宅基地使用权流转的限制。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。故双方当事人签订的合同如违反宅基地使用权流转相关法律规定的，该合同属于无效合同。本案中，原告谢大娘、刘先生将房屋卖给褚先生，房屋买受人褚先生并非XX村集体组织成员，该合同产生房屋所占用土地的宅基地使用权流转到本集体组织成员之外个人的后果，违反法律强制性规定，故该《房屋买卖合同》无效。褚先生以合同已履行，标的物已拆除为由主张驳回原告诉讼请求，该理由没有法律依据，法院不予采纳。综上，原告的诉讼请求于法有据，法院判决是正确的。