房地产律师靳双权：一房二卖引发的纠纷

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告郎先生起诉称：2015年4月27日，我与二被告签订《甲市存量房屋买卖合同》，约定我购买被告位于乙区XX镇XX路236号别墅一套，约定价款860万元，于2015年7月31日付清房款并交付房屋。当日，我交纳了定金40万元。在约定的付款日之前，我发现被告将该房己出卖给李先生，卖价760万元，交款及交房日为2015年6月2日。他们之间的房屋买卖纠纷，悬而未决。综上，被告采取欺诈手段，一房二卖，合同目的无法实现，构成根本违约，应当解除合同，并适用定金罚则，双倍返还定金。为此，诉讼至人民法院，请求依法判令：1、判令解除我与被告于2015年4月27日签订的《甲市存量房屋买卖合同》;2、判令被告双倍返还定金80万元;3、本案诉讼费由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告谢先生答辩称：不同意原告诉求。双方经过平等友好协商达成了房屋买卖合同，这是双方真实意思表示，在买卖合同中对合同价款做出了明确约定是860万元。我方签订合同后积极履行义务，从英国回国两次，并在双方约定的时间办理手续，并腾空房屋。过户当天原告要求按照低于合同价款成交，不符合法律规定和我方的道德准则，我们也不知道过户当天原告是否有过户资格和金钱。我方再要求过户但是原告不配合。在诉争之前我方已经向原告披露过，一房二卖不成立。我方签署的买卖合同，因为购房人违约无效，我方已经将房款退还给原告。所谓的一房二卖不是此案不能过户的原因。是因为原告单方违约不能使合同继续履行。原告主张没有法律和事实依据，原告也无权解除合同，并要求我方承担损失。

　　被告刘女士辩称：同谢先生意见。此外，不认同原告诉求。第一，我方不存在一房二卖。李先生违约导致我与李先生解除买卖协议，这一事实已经告知过原告。第二，与李先生的买卖行为未给原告造成损失。是因为原告违约导致双方合同解除。第三，2015年8月31日双方已经解除合同，因为原告不按照房屋正常的交易价格交付，这会损害被告权益。另外也违反法律规定。因为原告迟延履行，已经过了合同的履行期，被告一个月后有合同的解除权。被告已经通知原告解除合同。是因为原告违约造成合同解除，所以原告无权主张违约损失。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：2015年4月27日，郎先生(乙方，买受人)、谢先生(甲方，出卖人)、刘女士(甲方，出卖人)在案外人甲市Z房地产经纪有限公司的居间下签订《甲市存量房屋买卖合同》。合同签订当天，谢先生、刘女士收到了郎先生支付的定金40万元。2015年7月27日，双方在办理网签中产生争议，导致合同未能继续履行。

　　2015年7月31日，谢先生、刘女士委托律师通过邮寄方式向郎先生发出《律师函》，该主要函载明：1.2015年7月31日，我委托人全天在XX花园65号等待贵方，请贵方严格遵照先关法律规定立即办理房产过户手续，办理房产交接。2.如贵方延迟办理过户和交接，根据双方合同约定，我委托人将要求贵方承担违约责任，我委托人亦有权再次将房屋投放到市场。3.如贵方延迟办理过户和交接，我委托人将要求贵方赔偿因贵方原因未能按照约定时间办理过户手续而给我委托人造成的所有损失，包括但不限于英国来回交通费用、住宿费用、相关误工损失等费用。请于收到本函或见到本函内容后立即回复，立即支付房屋交易款项，按照双方合同约定及法律规定办理过户和房产交接。

　　2015年8月31日，谢先生、刘女士委托律通过邮寄方式向郎先生再次发出《律师函》，该主要函载明：根据贵方与我委托人于2015年4月27日就该房产签订的《甲市存量房屋买卖合同》，双方应于2015年7月31日前办理过户手续，且阁下应与当日付清全部房款。为此，我委托人从英国赶回甲市，于2015年7月27日与阁下办理网签及过户手续。但令人遗憾的是，在双方约定的办理手续当日，即7月27日，贵方并未按照合同约定办理过户手续。对此违约行为，我委托人表示不能接受，并向阁下发送了律师函，要求阁下承担违约责任。但令人遗憾的是，在随后的沟通中，阁下明确表示拒绝支付购房款项，不再购买该房产。尽管如此，本着最大善意，我委托人仍继续按照合同约定的条件和要求继续履行合同，并争取完成最后房产过户及房屋交付。为此，我委托人于2015年7月31日将全部物品搬出该房产，以便随时可以与阁下办理房产交付(并不得不产生额外住宿费用);同时，我委托人更改了机票，等待阁下诚实履约。但时至今日，阁下仍拒绝依约履行办理过户手续及支付房款义务。本律师认为，双方签署的房屋买卖合同系真实意思表示，内容合法，属有效合同，双方均应诚实履行。有鉴于我委托人任何违约行为，而双方未能办理过户手续的原因完全在于贵方，且阁下亦已经明确表示拒绝履约，根据房屋买卖合同第六条(二)2，我委托人有权解除该房屋买卖合同。现正式函告贵方：1.贵方与我委托人2015年4月27日签订的《甲市存量房屋买卖合同》即日起正式解除;2.要求贵方按照该合同约定承担违约责任，赔偿我委托人的全部损失。

　　2015年9月，郎先生以谢先生、刘女士采取欺诈手段，一房二卖，合同目的无法实现，构成根本违约为由诉至法院，要求予以解决。

　　另查一，郎先生与刘女士在2015年5月9日至2015年9月3日通过微信方式就房屋买卖一事进行过沟通。2015年3月31日，刘女士与案外人李先生签订了《XX花园65号房屋买卖协议》，约定由李先生购买乙区XX镇XX路236号房屋，价款为760万元。2015年4月25日至5月1日期间曾就上述合同通过进行过沟通。根据沟通结果，刘女士于2015年5月1日退还了李先生20万元。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、确认郎先生与谢先生、刘女士于二〇一五年四月二十七日签订的《甲市存量房屋买卖合同》已于二〇一五年九月一日解除。

　　2、谢先生无需返还给郎先生定金400000元。

　　3、驳回郎先生的诉讼请求。

　　4、驳回谢先生的其他反诉请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：郎先生与谢先生、刘女士所签订的《甲市存量房屋买卖合同》是双方为履行合同而达成的真实意思表示，该合同合法有效。合同签订后各方均应按照合同约定履行各自义务，任何一方违约均应承担相应的责任。现双方均认可双方所签订的合同已于2015年9月1日解除，对此不持异议。

　　现双方争议焦点问题是合同未能继续履行的原因。虽然郎先生提出合同未能继续需履行的原因是由于刘女士存在一房二卖行为，但根据双方陈述及证据显示，刘女士确实曾在与郎先生签订合同之前与案外人签订过买卖合同，但谢先生、刘女士明确表示愿意与郎先生履行合同，在此情况下，郎先生仍然不同意履行合同，其行为应属违约行为，郎先生应当承担违约责任。由于郎先生谢先生、刘女士多次催促下拒绝继续履行合同，导致合同解除，对此郎先生应按照合同约定承担违约责任。故对谢先生主张的不退还郎先生已交纳的定金的请求予以支持。对于郎先生主张的要求双倍返还定金80万元的请求，证据不足，不予支持。关于谢先生主张的支付违约金一节，因其已向法院主张不予退还郎先生定金，故根据法律规定，其主张违约金的请求没有法律依据，因此对谢先生该项请求不予支持。关于谢先生主张的其他损失一节，虽然其提供了相应证据，但不足以证明该笔费用与郎先生的违约行为之间存在必然因果关系，故对其上述请求不予支持。