北京房产律师靳双权：自愿解除房屋买卖协议的认定

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告于女士起诉称：2014年1月16日，被告许先生以被告许某甲的名义与我签订《房屋买卖协议》，将坐落于甲市乙区XX小区3号楼707号房屋转让给我，我于2013年12月10日向被告蔡女士的账户转账支付150000元。房屋交付后，我将对房屋进行了高档装修，然而，因双方发生矛盾，导致双方解除该房屋买卖协议，后经多次催讨，被告未按约定向我返还已收取的款项，并且拒绝承担我对房屋进行装修所支付的高额费用，现特请求法院判令：1.解除我与被告许某甲签订的《房屋买卖协议》;2.被告许先生返还我购房款150000元及利息(利息计算：以150000元为基数，自2013年12月11日起按年利率6%计算至还清之日止);3.被告许先生赔偿我对所购房屋支付的设计及装修损失116680元;4.被告许某甲、蔡女士对被告许先生的债务承担连带责任;5.案件受理费由三被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告许某甲答辩称：原告所述并非事实，涉案房屋是我委托被告许先生进行买卖，《房屋买卖协议》是我与原告所签，房屋交付后，原告迟迟不支付余款，且历经三年的时间，严重违反合同的义务，构成根本违约，相关的合同责任应由其自行承担。《房屋买卖协议》约定如果原告不按时支付余款，我有权收回房屋，退还原告150000元，并没有约定支付利息，原告作为过错方，其请求支付利息没有事实与法律依据。关于房屋的装修费，原告腾房时已对涉案房屋进行破坏性拆除，房屋装修部分已无实用价值，又导致涉案房屋多处漏水，使涉案房屋变成二手房，降低了房屋的价值，严重损害了我的合法权益。2017年3月4日，我委托被告许先生与原告达成协议，约定原告将房屋腾退给我，我支付170000元给原告，就在我要付钱时，原告反悔，继而起诉。现特请求法院判令：1.原告于女士支付我逾期付款利息(利息计算：以260000元为基数，自2014年10月31日起按年利率6%计算至履行完之日止);2.原告支付我房屋占用费38000元(占用期限自2014年1月至2017年2月，每月按1000元计);3.原告支付我房屋维修费20000元;4.原告将我的房屋恢复原状;5.案件受理费由原告承担。

　　三、法院查明

　　被告许先生与蔡女士系夫妻关系，原告于女士与被告蔡女士系同事关系，经蔡女士介绍，原告欲购买坐落于XX小区3号楼707号房屋，被告许先生遂出面与原告洽谈。2014年1月16日，被告许某甲作为甲方，原告于女士作为乙方，双方签订一份《房屋买卖协议》，约定甲方将其所有的坐落于XX小区3号楼707号的房屋出售给乙方，并协助乙方办理房屋产权变更登记手续，交易价为410000元，乙方定于2013年12月9日支付150000元，2014年10月30日付清余款，如不能按时支付余款，则甲方有权收回房屋，并退还乙方150000元。协议一式二份，甲、乙双方各执一份，自甲、乙双方签字之日起生效。随后，原告对上述房屋进行装修并入住。

　　2013年12月10日，原告向被告蔡女士的银行账户转账支付上述购房款150000元。2015年1月26日，被告许某甲取得上述房屋的房产证，所有权人登记为许某甲，共有人为李女士。后因余款支付和房屋过户问题，原告与被告许先生多次发生争议，并就退还房屋和购房款进行协商。2017年3月4日，被告许先生向原告出具欠款(下文表述为欠条)一份，载明：“今欠于女士17万元正(壹拾柒万元正)，2017年3月5日还清。”原告收持该欠条后于同日将房屋腾空退还，将自己的银行账户告知被告许先生，并于次日催被告许先生支付款项。

　　另查：《房屋买卖协议》上的“许某甲”系其本人所签。

　　四、法院判决

　　1、被告许某甲返还原告于女士购房款150000元;

　　2、被告许某甲支付原告于女士逾期支付购房款利息(利息计算：以150000元为基数，自2017年3月6日起按照年利率6%计算至实际清偿之日止);

　　3、被告许某甲支付原告于女士房屋装修费20000元;

　　4、驳回原告于女士的其他诉讼请求;

　　5、驳回反诉原告许某甲的各项诉讼请求。

　　五、律师点评

　　房产专业律师靳双权认为：原告主张《房屋买卖协议》并非其与被告许某甲所签，而是被告许先生在未得到被告许某甲授权的前提下私自与原告签订。但根据查明的事实可知，原告在收持该《房屋买卖协议》期间从未就甲方签名系“许某甲”而提出过异议，《中华人民共和国物权法》第七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”涉案房屋的所有权证上记载的所有权人为被告许某甲，与《房屋买卖协议》上所记载的信息一致，许某甲亦表示系其委托许先生出面与原告商谈房屋买卖事宜，再由许先生将《房屋买卖协议》带回给其签字，《房屋买卖协议》上的“许某甲”系其本人所签，现原告既未能提供证据证明甲方签名“许先生”非其本人所签，也未提供证据证明涉案房屋系被告许先生所有，反而在其庭审前向我院提交的证据中载明《房屋买卖协议》系用于证明其与被告许某甲签订，故对原告所陈述的理由不予采信，并依法认定本案系被告许某甲与原告之间存在买卖关系。

　　原告在履行《房屋买卖协议》过程中曾与被告许先生多次发生争议，后双方一致同意退还房屋和购房款，被告许先生于2017年3月4日向原告出具欠条一份，载明欠原告170000元，定于2017年3月5日付清，被告许某甲对此表示认可，并称系其委托被告许先生出具此欠条，而原告收持该欠条后并未表示异议，且于同日将房屋腾空退还，并将自己的银行卡号告知被告许先生，还在2017年3月5日催被告许先生付款，显然，原告的行为足以表明其所说的“并未接受该欠条”不成立，应当视为原告与被告许某甲已于2017年3月4日自愿就解除《房屋买卖协议》达成一致意见，且原告已通过履行腾退房屋之义务将该解除协议付诸实践，在双方均无证据证明对方存在欺诈、胁迫等情形时，该解除协议有效，各方均应根据诚实信用原则全面、继续履行各自的义务，不能因事后反悔等非法定事由而随意撤销该解除协议。

　　从欠条的内容来看，退还给原告170000元已包含被告解除《房屋买卖协议》后的全部义务，再结合原告与被告许先生的短信内容可知，该170000元包括原告已支付的150000元购房款和被告补偿给原告的20000元装修费，故对原告另行主张被告支付设计及装修损失费不予支持。但根据短信内容可知，原告已于2017年3月4日将其银行账号告知被告许先生，应视为被告许某甲也已知晓退款方式，其应按时向原告支付170000元，但其并未支付，故应当向原告支付逾期付款利息，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第(一)项：“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”之规定，原告主张被告就购房款150000元按照年利率6%支付逾期付款利息合理有据，予以支持，但利息计算的起止时间应为自2017年3月6日起至实际清偿之日止。因被告许先生只是受被告许某甲的委托而与原告商谈和向原告出具欠条，被告蔡女士也只是代收购房款，二人均非合同的主体，故原告要求被告许先生、蔡女士承担付款义务没有事实和法律依据，不予支持。

　　同理，许某甲并无证据证明其与原告在解除《房屋买卖协议》时还就原告需支付逾期付款利息、房屋占用费、维修费并拆除橱柜、地板、柜子、防盗网等设施进行过特别约定，视为许某甲对此无要求，故对反许某甲的各项反诉请求均不予支持。