北京房产律师：连环买卖房屋一直没过户的房屋买卖协议效力

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告田先生起诉称：2004年10月第三人把诉争房屋卖于被告，2005年5月11日，被告又将该房屋卖于我(三方均未过户)，后我多次要求被告及第三人协助过户，均遭到拒绝，为维护我的权益，特请求法院判令： 1、判令被告和第三人将本案诉争房屋过户给我;2、诉讼费用由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告马先生答辩称：我不是本案适格主体，我未取得房屋产权，卖给原告系无权处分，故我与原告签订的协议均是无效协议。房屋是第三人卖给我的，但未办理过户手续。后我与田某甲签订房屋协议，因田某甲未支付清房款，且因过户对象未确定，故一直未办理过户。该房屋一直是田某甲母亲在居住。后田某甲告知我该房由其弟弟即本案原告购买，后来在原告及田某甲的胁迫下补签了房屋买卖合同。诉争房屋是拆迁房，已经被冻结，不能办理过户，只能进行公证，但是后来没有办理公证。综上，我与原告之间的房屋买卖合同及补充协议均无效，愿意按原告实际支付的购房款返还并适当支付合法的损失。

　　第三人马某甲述称：房屋产权是我的，十几年没找我过户，如果被告说在我处买了房子，就拿出依据来，凭协议过户。

　　三、法院查明

　　2005年5月11日，原告田先生(乙方)与被告马先生(甲方)签订《房屋买卖合同》，约定：甲乙双方在自愿平等，互惠互利的原则下经友好协商就乙方购买甲方位于A地房屋一套，房屋所有权证登记的所有人为马某甲，并由甲方办理过户事宜达成协议如下：1、甲方自愿将其坐落于A地原马某甲私有产权卖给马先生所有，建筑面积93.81平方米，为砖混结构房屋及其附属设施、设备出售给乙方。乙方已对该房产作了充分了解并同意购买。2、甲乙双方议定上述房产成交价格为30000元，乙方于本合同签订之日起将全额购房款以现金方式一次性支付给甲方。由甲方办理过户手续，乙方应予积极协助……8、其他约定事项。原、被告双方达成协议后，原告当日向被告支付了购房款30000元，并居住该房屋从2015年底至今。2013年4月11日，被告马先生向原告出具收条一张，载明“今收到田某甲付马某甲一套房购买办证金2000元”。田某甲系原告田先生的哥哥。

　　2016年11月13日，原告田先生与被告马先生又达成《关于田先生购买马先生位于A地原马某甲私有产权房屋的补充协议》，约定：根据《房屋买卖合同》第八条约定作补充，马先生购买马某甲本案诉争房屋一套，因马先生于2005年5月11日以30000元出售给田先生，其后田先生叫马先生办理房屋过户手续，马先生称未跟马某甲达成一致协议而一直未办理过户手续，现经马先生与田先生协商达成如下补充协议：1、田先生支付马先生现金5000元，马先生将房屋产权证及国有土地使用证交给田先生。2、有关办理房屋产权证及国有土地证过户手续由马先生全责办理，房屋产权证及国有土地证过户手续办理完毕后由田先生一次性支付马先生13000元。如果该房屋涉及拆迁，所涉及的拆迁手续由马先生提供，手续应具有法律效力，以有关部门认可为准，办理期限为2016年11月20日。该协议签订后，原告当日向被告支付了5000元，被告诉争房屋的房屋所有权证及国有土地使用证交付于原告。本案诉争房屋系第三人马某甲所有。另查，2005年5月11日的《房屋买卖合同》系在2016年11月13日补签，但本案诉争房屋的买卖实际发生于2005年，当时原告已向被告支付了购房款，被告亦向原告交付了房屋。

　　四、法院判决

　　被告马先生、第三人马某甲于本判决生效之日起五日内协助原告田先生办理位于甲市乙区房屋所有权及土地使用权过户变更手续。

　　五、律师点评

　　房产律师靳双权认为：本案争议焦点为关于位于甲市乙区房屋的买卖事实是否成立。对此，靳律师认定如下：首先，关于诉争房屋，被告马先生与第三人马某甲之间的房屋买卖是否成立。结合庭审查明事实和各证人证言，争议房屋的产权证上载明的权利人为第三人马某甲，虽马某甲否认与被告之间的房屋买卖事实，但经调查核实后发现，各证人对被告马先生与第三人马某甲之间房屋买卖事实的陈述与被告陈述一致，可相互印证;同时，第三人称房产证遗失正准备补办，但因原、被告持有房屋产权证及原告已居住该房屋均达12余年之久，在此期间，第三人一直居住在甲市乙区C地，与争议房屋在同一辖区内，却未对房屋产权证进行申报，未对房屋进行管理，不符合日常生活经验法则;现被告支付有购房款，第三人交付了房屋及房屋所有权证和土地使用权证，仅是未协助被告办理产权过户手续，不影响二人之间关于房屋买卖行为的效力，故对第三人的述称不予采纳，依法确认被告马先生及第三人马某甲之间房屋买卖关系成立并有效。其次，原告与被告马先生之前的房屋买卖关系是否成立。靳律师认为，结合原被告的答辩，被告与第三人之间的房屋买卖关系是成立并有效的，继而被告辩称其非本案适格主体，系无权处分的理由不成立，故不予采信。因被告未提交与田某甲之间关于诉争房屋的买卖协议，且田某甲述称与被告之间关于诉争房屋无买卖协议，被告亦未举证证实其在签订协议时受到了胁迫等情形，故对被告辩解不予采信。被告持有争议房屋的房屋所有权证及土地使用权证，与原告发生房屋买卖关系，并将房屋交付了原告使用至今，本案原、被告之间的房屋买卖协议双方均已履行合同主要义务，即原告支付房款、被告交付房屋及双证，仅被告未完成协助原告办理房屋过户手续的附随义务，因此，被告要求收回房屋无事实及法律依据，故不予支持。综上所述，原告田先生与被告马先生签订的《房屋买卖合同》虽系补签合同，但该补签行为是对2005年双方发生房屋买卖的事实予以确认，并无不当，故该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反我国法律、法规的强制性规定，是有效合同。

　　买卖合同的效力包括了价款支付、标的物交付及其所有权的转移，买受人支付购房款后，出卖人有义务交付房屋且协助买受人办理房屋产权的转移登记。本案原告与被告之间、被告与第三人之间均完成了购房款的支付及交付房屋，但未履行办理房屋过户的义务。第三人马某甲系诉争房屋的权利人，与被告同属诉争房屋的出卖人，均应协助原告办理该房屋产权过户手续。故现原告要求被告及第三人协助办理房屋过户手续的诉请，合理有据，应予支持。