宅基地使用权的主体和客体

 
《物权法》中虽将宅基地使用权作为一种独立的用益物权进行了规定，但由于我国土地所有制的特殊性，宅基地使用权和其他的土地权利相比，在权利主体、权利客体及权利内容上有严格的限制。
 
（一）宅基地使用权的主体
 
《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”第153条：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”
 
从宅基地使用权的性质分析，它是一种带有社会福利性质的权利，是农民基于集体成员身份而享有的福利保障。正是基于宅基地使用权的上述特性，国家对取得宅基地使用权主体的范围和资格作出一定的限制，即只有农村集体经济组织的成员才可以享有宅基地使用权。如根据《中华人民共和国土地管理法》第62条的规定，宅基地使用权主体为特殊的主体，即符合建房申请宅基地条件的集体经济组织成员。不是宅基地所在集体经济组织的成员的，不得申请取得或者继受取得该集体经济组织的宅基地使用权。在宅基地使用历史上，我国曾允许城镇非农村人员使用，如1988年修订的《中华人民共和国土地管理法》第41条规定，城镇非农村户口居民经过批准并参照国家建设征用土地标准支付相关费用之后，可以作为宅基地使用权人。但是这种政策的放宽也带来了很大的负面影响，导致一些农村集体经济组织以及房地产商利用该规定大肆炒卖宅基地，而真正需要宅基地的农民却难以获得宅基地使用权。因此，在1998年再次修订《中华人民共和国土地管理法》中删除了这一规定，这就意味着城市居民不能成为宅基地使用权的主体。同时外村、外乡居民也不具备取得非本村宅基地使用权的主体资格。为进一步维护和强调农民对宅基地使用权的权利，2004年国务院发布的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004] 28号）文中，明确规定禁止城镇居民在农村购置宅基地，再次重申宅基地使用权的主体资格。#p#分页标题#e#
 
（二）宅基地使用权的客体
 
根据我国土地权利的设置和我国土地所有制的特点，宅基地使用权的客体，仅限于农村集体所有的土地，并不包括国有的土地。如《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”本条规定即明确将宅基地使用权的客体范围局限在集体所有的土地上。
 
从20世纪50年代至80年代，我国将国家建设用地与乡（镇）村建设用地分别进行专章规定，但此时，宅基地使用权的客体既包括农村土地也包括城乡结合部的土地，凡是城乡居民取得的建造住宅的用地也称为宅基地，享有相应的宅基地使用权，如1953年5月25日颁布的《城镇个人建造住宅管理办法》中对申请国有土地建造的城镇个人住宅所享有的权利进行了规定，当时新建的城镇个人住宅的房主对国有土地享有的使用权即属于我国宅基地使用权的一种。随着国有土地使用权的改革，1998年修订后的《中华人民共和国土地管理法》对宅基地的所有权适用范围进行了明确，如第8条明确规定，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。由此，城市国有土地上的住宅用地不再使用农村宅基地使用权的相关规定，宅基地使用权的客体仅仅指集体所有的土地。实践中，城市国有土地上，由于历史原因还尚存一些城市私有房屋占用的土地使用权以及经批准在城镇建房的城镇居民所享有的土地使用权，但由于城市土地的国有化，该部分宅基地的土地已经收归国有，房屋产权人对其房屋所占用的土地享有的是国有土地使用权。