宅基地使用权受让取得的法律规定和适用范围

 （一）受让取得的法律规定
 
《物权法》第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”而关于宅基地使用权转让的规定只有在《中华人民共和国土地管理法》中涉及，《中华人民共和国土地管理法》第62条第3款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”但是根据本款规定，并没有强调农村村民的宅基地不允许转让，只是强调了农村村民如果出卖或出租了自己的住房后的处理，即不能再申请获得宅基地。
 
根据上述规定，农村村民受让宅基地使用权时，主要是通过转让宅基地上的住房而引起。宅基地使用权是作为集体经济组织分配给其成员的带有福利性质的财产权，但是宅基地上的房屋则是村民取得宅基地后建筑的，房屋部分属于村民的私人财产，因此农民有权利对其所有的私人财产进行处置。但是房屋是建在土地之上的，为了确保土地及其上建筑物的权利主体的一致，《城镇房地产出让和转让暂行条例》对此进行了规定，明确房地一致的原则，其中第23条规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。“第24条第2款规定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物的所有权时，其适用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”《物权法》则将该原则的适用范围进一步扩大，其中第146条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”第147条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”对房地主体一致的规定，可以有效地避免由于两者不一致而造成的纠纷。但是正是根据“地随房走”的规定，虽然法律上规定了宅基地不允许进行出租或出卖，但是属于农民私人财产的房屋则难以对此进行限制，因此农民在转让房屋过程中，必然会引起宅基地使用权的转移。
 
为了维护和体现宅基地使用权作为集体经济成员的福利的性质，国家对宅基地上的房屋转让的对象及转让后的后果进行了规定。如《中华人民共和国土地管理法》第62条第3款规定的，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
 
（二）宅基地使用权受让取得的适用范围
 
 由于宅基地使用权主体资格的特殊性，宅基地使用权在转让过程中，受让主体也相应的受到限制。我国法律上对城镇非农村户口居民使用宅基地使用权的规定，经历了从允许到不禁止，直至禁止的过程。如1988年修订的《中华人民共和国土地管理法》第41条规定，城镇非农村户口居民经过批准并参照国家建设征用土地标准支付相关费用之后，可以作为宅基地使用权人；1998年再次修订《中华人民共和国土地管理法》中则删除了此条规定，即意味着城市居民不能成为宅基地使用权的主体；2004年国务院发布的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004) 28号）文中，则明确规定禁止城镇居民在农村购置宅基地，再次重申宅基地使用权的主体资格；为贯彻落实国务院28号文件精神，国土资源部2004年印发了《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知（国土资发[2004] 234号），通知中要求切实加强农村村民住宅建设用地的日常监督，及时发现和制止各类土地违法行为。要求重点加强城乡结合部地区农村宅基地的年度管理。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。#p#分页标题#e#