二手房买卖详细流程

       二手房买卖流程：挑选中介-----审查房屋权属-----了解房屋使用状况----实地查看房屋质量----明确中介收定金的性质----买卖双方当面谈合同----结清水表账单----告知电表状况----协助燃气过户----结清电话费-----迁移户口。
     1、挑选中介：如果交易通过中介公司完成，挑选一家资信可靠的中介公司。所选的中介公司最好是有品牌的大公司，这些公司不仅有经验丰富的经纪人员，而且操作也相对比较规范。
     2、审查房屋权属：买家要对房屋的权属情况有所了解。首先，查看房产证上的产权人与卖家的身份证是否一致。如果房屋属于共有产权，则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。在签订房产买卖合同时，共有人如不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签合同。其次，把好夫妻共有财产关，《婚姻法》规定，凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产，买家应要求卖方出具夫妻双方同意出售房屋的证明。
      3、了解房屋使用状况：首先，一定要确保房屋的产权证是真实的。根据房屋产权证，买家可以了解房屋建筑面积大小，房屋用途是办公还是居住等内容。然后，买家可到房屋所在地的房地产交易部门查到房屋有无被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制权利，是否已设定抵押。
      4、实地查看房屋质量：买家除了向房屋左邻右舍、小区物业公司询问房屋是否做过大修或质量问题外，还应实地查看房屋质量。第一，查看房屋是否有私自搭建违章建筑的情况，如擅自占用屋顶露台、走廊，屋内未经有关部门许可措有阁楼等。第二，观察房屋的内部结构，如户型是否实用，管线走向是否安全、合理，天花板有无漏水的痕迹，墙壁是否有爆裂或脱皮的情况等。第三，检查水龙头出水的畅通情况；查看房屋的供电容量，以防冬夏空调开不了的尴尬；观察屋内电线是否有老化的现象。第四，买方对简单的新装修要多一个心眼，有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷，如墙壁上的裂缝、天花板的渗水痕迹等。
      5、明确中介收定金的性质：定金纠纷占二手房交易纠纷的比例较高。若买家把定金交给中介公司，一定要明确中介公司收取定金的性质是代收，还是转交。如果是代收，则中介公司收取定金时应当出具卖家的委托书。否则，买家要在居间合同中明确中介公司的转交责任，如约定几天内转交，未能按时转交需承担的违约责任等。为了防止卖家收了定金之后提高房屋总价，买卖双方要在书面的定金协议中对购房合同的主要条款达成一致意见，这样买家就会有保障。
      6、买卖双方当面谈合同：即使是通过品牌中介公司交易，也不能完全排除个别素质不高的业务员从中做手脚。因此，在达成交易意向后，买卖双方要对交易中应发生的税费有所了解，具体可到房产交易部门咨询，这样可以防止少数业务员或中介公司借各种名目乱收费。在交易过程中，买卖双方不要擅自与业务员签订买卖协议，避免业务员将公司业务转化为个人业务，使得买卖双方无法享受中介公司的担保。在签订二手房买卖合同时，买卖双方一定要当面谈好房价、过户时间等条款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜绝被赚差价的情况发生。
      7、结清水表账单：市自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度，因此买卖双方不需要办理水表过户手续。按自来水公司的规定，不论是谁使用的，凡发生逾期未缴的按日加收2%0的滞纳金，如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户，则停止供水。因此，在交房之前，买家要询问卖家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个月份的已缴讫水费账单收据。
告知电表状况：按电力公司规定，凡发现私自装拆总熔丝箱和电表、私自开启封印、擅自变更计量装置等行为均属于违章行为，违者按违章用电处理。因此，在房屋交接验收时，买家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已 缴讫的电费账单收据。
       8、协助燃气过户：按照燃气公司的规定，买卖殁方必须一起到燃气部门办理过户手续。
       9、结清电话费：有的家庭已经安装了多门电话线路，买家就要仔细问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是普通电话线还是ISDN电话线，转让价是否包含电话线。购房者可以让卖家将电话移走，然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要卖家的不可，那么在交房前就要和卖家一起到电信部门办一张截止到交房日的结算账单，一并清结后，再办理过户手续。
       10、迁移户口：买卖二手房，除房屋交接和权利转移以外，卖家的户口没  有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一，也是最易危及买家利益的一种  纠纷。因此，买家在房屋交接日前一天可到房屋所在地派出所查阅卖家  的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才可迁出，则买家一定  要与卖家就此问题约定清楚。36二手房买卖400问行转账的，那么购房人可以从银行转账的记录查出购房人向售房人付了房款。如果购房人是一次性付款又是通过现金支付的，在售房人不承认已收房款的前提下，购房人可能将承担巨大的损失，这时售房人可以房款未付为理由，要求购房人再次支付购房款。如果售房人起诉到法院，在购房人没有证据证明房款已付的情况下，一般情况下法院会判决购房人再次支付购房款。
       北京房产律师靳双权提示：基于付款收条的重要性，购房人在购房时应将合同、收条、证件等保管好，建议购房者不要无故地随身携带合同和收条原件。如果须办理相关房产手续，可以先将所有资料复印一份，先使用复印件，并留存一份复印件，如果必须出示原件时再携带，这样如果丢了原件还有复印件作为证据。 

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