购房人在签定二手房合同时应注意的问题

二手房屋买卖合同目前没有统一的范本，而且条款过于简单。在实际交易中，还没有完备的且能切实保护买卖双方权利的合同范本。在现实的市场状况下，二手房的买卖双方如何才能安全放心地交易?这就需要在合同的条款上下一些工夫。因此，购房者在购买二手房签订房屋买卖合同时，对合同的条款应当注意下列核查下列内容:

(1)身份证明(居民身份证、户口簿或其他有效居留证件);
(2)经济收人证明; 
(3)有购买住房的合同或协议; 
(4)同意以所购房屋作抵押的证明;
(5)有不低于购房价款30%的自有资金;
(6)贷款银行要求提供的其他文件或材料。

售房人须提供如下资料:
(1)售房人(含共有人)身份证明及复印件;
(2)房屋共有权人同意出售的书面文件;
(3)所购房屋的房屋所有权有效证件及复印件;
(4)如房屋已出租，须提供承租户同意出售的证明文件;
(5)保证所售房屋符合上市出售条件的证明。     

贷款银行对借款人和售房人送交的资料的真实性、合法性、合规性及借款人的资信进行审查，负责组织对交易房屋进行房价评估，所评估价值作为贷款银行确定贷款额度的依据。   

贷款银行应在正式受理借款申请之日起巧个工作日内对借款人的借款申请进行审批并对借款人给予是否贷款的答复。对符合贷款条件的借款申请人，贷款银行应签发《贷款承诺书》，通知借款人办妥房屋所有权转让和变更登记手续后，到建行办理贷款手续;如果采取阶段性担保方式，应通知借款人到建行开户、购买保险;对不符合贷款条件的，贷款银行退还借款人和售房人送交的资料。   

贷款银行与借款人签订《借款合同》，如果采取阶段性担保方式的，应由贷款银行、借款人、保证人三方签订《借款合同》。   

房屋买卖双方办理房屋所有权转让和变更登记手续，并将过户后的房屋所有权证送交贷款银行办理抵押登记手续，在借订合同时，应当明确维修基金的结算数额。水、电、煤气、电话、物业管理费等生活费用的结清手续一定要认真办理，物业交验马虎不得。这类纠纷在房屋交易中经常出现。由于双方疏忽，没有笔房屋交接时对日常生活费用进行结算，买方入住后收到上述账户付，才发现卖方欠缴大量费用，再回头找其结算时，原业主早已音信全无，只好自认晦气，补缴欠款。虽然相对于房价来说这部分是月数额不大，但买方心理上仍旧无法求得平衡。

其实.这些问题完全可以避免，物业清单应作为合同的附件的具体数据，在交房当时，记录下水、电、煤气记录。一般来讲，及时结清各项费用。附属设施验收时附赠家电、，买方在交房时都会对房屋附属设施、设备、家具等事项进行验收水道堵塞和墙面渗水等问题。其中比较容易被忽视的是附赠的家电、进行验收，建议在合同中明确所赠家具、采用图像资料作为合同附件。家具要根据合同约定家电的数量和品牌，才可付款过户。购买二手房付款方式由买卖双方协商决定，有一次性付款和按揭贷款两种方式。买卖双方的规避风险意识形成了“卖方不愿先过户，买方不愿先付款”的交易现状，在实际操作中买方可将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给卖方，而尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，为此买方有权利约定首房产的过户时间。