二手房买卖中房产估价的程序和房产评估的形式

所谓房地产价格评估，是指房地产专业价格人员，以房地产为对象，根据委托人不同的估价目的，按照一定的估价程序，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产价格客观合理的估计、推测和判断。   
由于各评估机构的业务发展方向、工作经验、人员素质也有一定差异，因此选择房地产估价机构一定要选择有资质且信誉良好的单位。根据有关规定，“申请设立房地产价格评估机构，必须具备一定数量的房地产估价专业人员和规定的注册资本”，具有经营资格的估价机构、由房地产管理部门根据专业人员状况、经营业绩和注册资本评出不同等级。不同等级的评估机构可承揽业务的地域范围及价值数额不同。因此在选择事务所时，除了要查验经营资格外，还应要求事务所出示等级资格证书，根据等级可以对该事务所的业务水平有个大概了解。   
通常情况下，估价程序一般包括:接受估价委托;明确估价基本事项;拟定估价作业方案;搜集估价所需资料;实地勘察估价对象;选定估价方法进行计算;确定估价结果;撰写估价报告;估价资料归档。   
房地产估价需要的材料:   
(1)房屋产权资料。包括:①房地产使用权证;②土地所有权证;③房屋买卖契证。   
(2)他项权利说明。   
(3)房产位置图。   
(4)房产技术档案。   
(5)房产经济档案。   
另外，在二手房交易过程中，需要房地产估价的几种情形如下:   
(1)购买房屋时可能需要房地产估价   
交易双方当事人向房地产管理部门申报其成交价格时，房地  产管理部门如果认为明显低于房地产价值，会委托具有一定资质  的专业评估机构对交易的房地产进行评估，并以评估的价格作为  缴纳税费的依据。此外，交易双方为确定合理的交易价格，也可以  委托评估事务所进行评估价作为交易价格的参考。 
(2)进行房地产保险时需要房地产估价   
房地产保险估价，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。房地产投保时的保险价值评估，是评估可能因自然灾害或意外事故而遭受损失折算建筑物的价值。   
(3)申请抵押贷款时需要房地产估价   
向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保，银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人的房地产进行估价，借款人为了证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会委托估价机构对自己的房地产价值进行评估。   
(4)遇到征地和房屋拆迁时，需进行补偿估价   
(5)发生房地产纠纷时要进行房地产纠纷估价   
发生房地产纠纷时，可委托具体权威性的专业房地产评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定，提出客观、公正、合理的意见，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。

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