二手房交易的房价评估方法和评估技巧

       二手房实际上就是旧的住房，从广义上讲，二手房交易包括二手房买卖、租赁、抵押、保险等。我们这里讲的二手房交易是指狭义上的概念，仅指二手房买卖交易。对于二手房而言，对专门管理的要求比新建住房来说更有必要。   
      世界上没有两个完全一样的房地产，当然，更没有两个完全一样的住宅。而对于二手房来说，由于二手房交易是零星进行的，不存在大量交易;况且二手房建筑结构、户型平面布局以及面积大小、采用建筑材料、建筑设备等又有很大差异，甚至有些交易的二手房与现行的建筑标准也存在很大差异，因此，二手房价格是一个房一个价。这就给二手房买卖双方如何定价带来了困难。   
      二手房交易的双方不可能在很短的时间内掌握房地产的真实特性。我们知道，房地产价格受到多个方面的影响，比如物业类型、结构、层次、朝向、室内净高。开间跨度、建造年代、权属、地段等级、面积、房型、采光、厨卫大小、建筑质量、电梯数量和品牌、外立面造型、物业内外部装修以及物业所处外部环境、绿化、人文、交通、商业服务设施、基础设施、居住人气、小区容积率、区域规划，甚至门窗的大小、环境、基础设施、公共配套设施、利率水平、政府政策，等等。这些都只有那些专门从事房地产价格评估的专业机构以及专业人员通过长期的知识和经验的积累，对市场以及交易的对象有一个正确的把握。
况且，在专业估价人员的帮助下，还可以针对房屋的产权、交易条件等给以专业的指导，避免将来可能发生的纠纷。   
       其实，房地产价格评估的方法有很多，其基本方法包括市场比较法、收益法以及成本法。二手房交易价格的评估可以视不同情况选择不同的方法。其中最主要的是前两种方法，即市场比较法和收益法。     
随着我国住房市场的发展和完善，二手房交易将会日益活跃。一方面，市场比较法运用的前提条件就是市场比较活跃，能够找到  可比的交易实例，这时就可以利用可比交易实例的成交价格作为参照物，并对可比交易实例住房与交易二手房之间的差异进行调整。因此，市场比较法有着其运用的基础条件，是可取的。   
       另一方面，收益法也有其应用的具体条件，而且作为专业估价人员应该学会自由运用这种方法，并将这种方法灵活运用到二手房的评估中去。在我国各个城市，住房租赁市场虽然还不算非常完善，但是，住房租赁活动却是非常活跃的。在北京，大量的外来人口以及在城市拆迁过程中的拆迁户也同样需要大量的租赁用房。因此，北京的房屋租赁市场实际上还是很活跃的。而且这个市场的租赁对象还是以旧有住房为主。在这种情况下，住房租赁价格应该是反映市场行情的。
房地产市场价格并不是由房地产的成本决定的，而是由市场供求决定的。如前所述，在市场发达的情况下，以及在住房出租市场发达的前提下，如果用成本法对二手房交易价格进行评估存在着很大的缺陷。    具体来说，在对二手房的交易价格进行评估的过程中，根据选用的方法不同或者根据掌握的市场资料不同选择会有不同的技术路线。但是，一般来说，二手房交易价格评估应该遵循以下步骤:   
       第一步，收集资料。这是房地产价格评估的非常关键的一步，是最基础性的步骤和工作。对于二手房评估，由于各种资料非常分散，因此需要估价人员进行更为细致的资料收集工作。这些资料主要围绕市场比较法和收益法所需的内容进行。资料收集也可以作为估价机构的日常工作，利用平时积累大量的二手房交易信息。   
       第二步，选择评估方法。如前所述，在二手房交易价格评估中，适宜的方法主要是市场比较法和收益法两种。估价人员根据掌握的资料内容在两种方法中权衡。一般来讲，有更多、更可靠信息支持的方法是首选的方法。在实际评估中也可以用另外一种方法进行验证。从理论上讲，两种方法评估的结果应该是可以互相验证的。   
       第三步，利用评估方法进行评定估算。   
(1)市场比较法。
       根据选取的近期三个以上交易案例和估价对象交易二手房之间的差异，将交易案例的价格分别修正调整为交易二手房的比准价格。然后求取各个比准价格的算术平均值或者加权算术平均值作为市场比较法的评估结论。   
(2)收益法。
       收益法的关键是三个指标的确定，即年收益额、资本化率和收益年限的确定。其中年收益额，即年纯收益可以利用租赁市场的市场租金，扣除一定的出租经营费用来确定。资本化率与利息率关系密切，可以在利息率的基础上加上一定的风险利率，或者利用市场比较法直接求取房屋出租的收益率，即纯租金/房屋价值作为使用的资本化率。最后是收益年限指标。收益年限可以根据房屋的结构、装修、维护、设备安装等综合确定。然后利用收益法计算公式计算二手房的收益价格。   
      第四步，确定评估值。如果只使用一种方法，那么评估值就是这种方法计算的结果。如果采用两种方法，那么就选择其中一种作为主要方法，另外一种方法作为验证。目前很多估价师在估价过程中，在采用两种方法时往往利用平均值作为最终结果，是不科学的。 


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