房价升值导致房产纠纷呈现三个特点

随着房地产不断升值，引发的负面效应也不就是其中之一。房屋买卖纠纷案件，主要分为三种类型： 无买卖合同，双方实际交付，未过户引发的纠纷；有买卖合同，双方实际交付，未过户引发的纠纷；不完善协议，部分交付，未过户引发的纠纷。

　　无买卖合同，双方实际交付，未过户引发的纠纷纷多是买卖双方是亲友或熟人，买卖时因双方熟识信赖，而未签订任何合同。只是卖方交付房屋，买方交付现金入住，又因各种原因，没有及时办理过户手续。在房价不断攀新、房屋变更登记费用增加后，买方提出过户，卖方意欲涨价，进而双方产生矛盾，买方诉至法院。

　　有买卖合同，双方实际交付，未过户引发的纠纷多是买卖双方经过中介介绍，签有规范的买卖合同，买卖双方已实际履行，但在办理过户手续期间，房价节节攀高，卖方心生悔意，迟迟不予办理过户手续。进而双方产生矛盾，买方诉到法院。

　　不完善协议，部分交付，未过户引发的纠纷多是双方通过广告、网络等媒介自行达成的买卖意向，未订立规范合同，有的签订或未签订协议。在双方交付上，有的是卖方交付房屋，买方未付清全款，卖方持有房产证；有的是卖方未交付房屋，已付清全款，买方持有房产证。房价上涨后，买方或急于付清价款要求过户，或急于要求卖方交房过户。卖方则以未达成买卖合同，反悔交易，不予过户或要求涨价。进而双方发生纠纷，买方诉至法院。

　　我国《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

　　上述三种类型纠纷，均未办理房屋变更登记，其所有权仍属于卖方。《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。即上述第二种类型买卖双方签订的买卖合同自合同成立时即具有效力，而另两种类型，虽未有合同，但是已完成交付或部分交付，形成事实合同，自交付时生效。合同成立生效后，卖方不予办理过户登记的，依《合同法》第一百零七条规定，买方可以要求卖方继续履行或者赔偿损失等违约责任。据此，法院可以依诉方请求或判决双方继续履行合同，卖方协助买方办理房产变更登记，或判决卖方承担违约责任并赔偿损失。

　　法官介绍，或判决双方继续履行合同，卖方协助买方办理房产变更登记，或判决卖方承担违约责任并赔偿损失——两种方式结案，在审判实际中并不能完全化解纠纷，达到双方都满意的效果。如果判决继续履行合同，卖方不满，会出现不予协助过户的情况。买方胜诉后势必申请执行，造成诉讼成本的增加。如果判决解除合同，双方相互返还，并判承担违约责任，赔偿损失，买方虽然获得了赔偿，但是以其赔偿数额是否能够购买到相同性价比的房屋尚未可知。如果买方不同意退还房屋，卖方申请执行已入住的买方返还房屋，其难度可想而知。

　　所以，在此提醒人们，房屋买卖达成后，应及时办理变更登记，避免产生纠纷，引起诉讼。