二手商品房买卖纠纷案例

  
一、长城公司诉远洋大厦公司商品房买卖合同纠纷案
 
 
 
原告：长城国际传播有限责任公司，住所地：北京市海淀区。
 
法定代表人：黄宇光，该公司董事长。
 
被告：北京远洋大厦有限公司，住所地：北京市西城区。
 
法定代表人：李明，该公司董事长。
 
 
 
原告长城国际传播有限责任公司(以下简称长城公司)因与被告北京远洋大厦有限公司(以下简称远洋大厦公司)发生商品房买卖合同纠纷，向北京市西城区人民法院提起诉讼。
 
 
 
原告诉称：1999年3月1日，我公司与远洋大厦公司在《外销商品房预售契约》中约定：我公司购买远洋大厦的G01单位，建筑面积为105．62平方米，每平方米2800美元，合计295736美元；远洋大厦公司应在1999年9月30日前交付房屋，并在房屋交付后30日内办理房屋买卖过户手续。合同签订后，我公司交付了全部购房款，远洋大厦公司延期至1999年11月30日交付了房屋，但至今未办理房屋买卖过户手续。2003年4月22日，我公司得知所购房屋实测面积比合同减少了28．12平方米，面积误差比为购房合同的26．6％，实际多付房款共计人民币653508．8元。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)中的“面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还”规定，被告应返还我公司房价款共计人民币1233314．26元。此外，远洋大厦公司至今未替我公司办理房产证，严重损害了我公司利益，应承担赔偿责任。
 
 
 
被告辩称：2003年4月22日，我公司向长城公司发函通知其办理房屋产权过户手续，但对方未予答复，故房屋产权未过户是其自己造成的。关于售房面积缩水的情况，我公司已通过函件书面通知长城公司，对原购房契约进行了变更，长城公司没有在合理的期限内提出异议。因此，双方实际已在原告要求继续履行合同的情况下，就超过合理误差范围外面积的房款按契约的单价进行结算达成了补充协议，故不应将《解释》适用于本案。
 
 
 
经法庭调查，北京市西城区人民法院认定如下事实：
 
 
 
原告长城公司和被告远洋大厦公司于1999年3月1日签订《外销商品房预售契约》，该契约约定：长城公司自愿购买由远洋大厦公司预售的北京远洋大厦G层01(暂定号)房屋，房屋用途为写字楼，远洋大厦公司已收到原告定金人民币36800元；还约定：G层01(暂定号)的建筑面积为105．62平方米，国有土地使用面积16．84平方米，上述各项面积为暂测面积，该商品房交付时，房屋的实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±5％(不含)时，按照本契约约定的所售房屋售价进行结算；实测面积与暂测面积之差超过暂测面积的±5％(含)时，自远洋大厦公司向长城公司出示北京市房屋土地管理局实测面积文件之日起15日内，长城公司有权解除契约。契约解除自长城公司书面通知送达远洋大厦公司之日起生效。远洋大厦公司除在契约解除后30日内向长城公司双倍返还定金外，并需将长城公司已付的房价款及利息全部退还，利息按照中国人民银行固定资产贷款利率或按照中国人民银行外汇贷款利率计算。同时约定：双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米2800美元，价款合计为295736美元。长城公司同意在双方签订预售契约后即付清全部购房价款。长城公司已支付的定金在原告最后一次付款时转为购房价款。还约定：被告须于1999年9月30日前，将房屋交付给原告。双方同意房屋交付后30日内共同到北京市房屋土地管理局房地产市场管理处办理房屋买卖过户审批手续。办理上述手续时发生的税费，由双方依照有关规定交纳。
 
 
 
《外销商品房预售契约》签订同日，双方又签订一份《北京“远洋大厦”预售契约补充协议》，作为对《外销商品房预售契约》的补充。在上述两份文件签订前，长城公司于1999年2月13日已向远洋大厦公司交纳了全部购房款，共计人民币2454608．80元。1999年11月30日，远洋大厦公司延期两个月向长城公司交房，随后双方就延期交房问题达成谅解。后长城公司多次催促远洋大厦公司办理房屋产权过户手续，远洋大厦公司于2002年9月12日方才取得其销售房屋的房屋产权证。长城公司于2002年11月12日向远洋大厦公司委托的北京市众天中瑞律师事务所交纳了办理相关法律手续的律师费。2003年4月22日，远洋大厦公司向长城公司发函，称：根据北京市房地产勘察测绘队对远洋大厦的勘测报告，长城公司购房的实测面积为77．5平方米(其中套内面积为56．09平方米，公共分摊面积为21．41平方米)，比契约规定的面积减少28．12平方米。远洋大厦公司承认，实测面积与预售面积的误差已经超过合同约定的5％的范围，并告诉长城公司：如选择解除原合同，需在接到通知的15日内书面回复，如选择继续履行合同，远洋大厦公司将在办理完房产证后退还减少面积部分的房价款78736美元，还要求长城公司在收到此函后7日内与其联系办理有关手续。此函的附件包括：北京市房地产勘察测绘所出具的北京市房屋登记表、分户产权帐务结算表、长城公司应准备的文件清单及授权委托书样本。长城公司收到函件及附件后，未书面答复远洋大厦公司，亦未按要求提交有关授权及相关文件以办理房产证事宜。长城公司称已口头答复远洋大厦公司，但远洋大厦公司予以否认。现长城公司当庭表示不同意解除契约，要求远洋大厦公司继续履行。
 
 
 
北京市西城区人民法院认为：
 
 
 
《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告长城公司与被告远洋大厦公司签订的外销商品房预售契约及其附属的相关文件，均是双方当事人的真实意思表示，属有效合同，双方应按合同约定的内容履行相应义务。远洋大厦公司虽未按合同的约定日期交房，但远洋大厦公司延期交房的行为已得到长城公司的谅解，双方同意对合同约定的交房日期变更为远洋大厦公司的实际交房日，即1999年11月30日。
 
 
 
本案中，远洋大厦公司承认实际欠付长城公司的房屋面积超过了合同中暂测面积的26．6％，故应承担违约责任。由于双方在合同中未约定实际欠付面积超过暂测面积5％后如何具体追究违约责任，现长城公司要求适用《解释》的有关规定并无不当。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，实测面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内(含3％)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人。但长城公司在与远洋大厦公司签订的购房合同中，已经约定实际面积与暂测面积的差别不超过±5％(不含)时，应按照合同房屋售价进行结算，双方当事人应遵守该约定。故本案应以双方在合同中约定的5％作为追究远洋大厦公司违约责任的起点，即实际面积与暂测面积的差别在5％(不含)之内部分的房款，按照双方当事人在合同中约定的售价予以返还，而实际面积与暂测面积的差别在5％之外的房款，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，由远洋大厦公司双倍返还。长城公司主张所购房屋实际面积误差比超过3％的部分房价款均由远洋大厦公司双倍返还，明显不妥，故不予支持。
 
 
 
远洋大厦公司将不能按照合同约定的期限(交房后30日内)办理房产证，归责为政府相关部门没有及时办理有关手续是没有说服力的。因为远洋大厦公司签订合同时，即明知自己尚未取得该房产项目的房产证，亦明知在取得房产证后，对建成的楼房分户测量仍需要一定的时间，但仍向长城公司承诺交房后30日内办理房产证，故理应承担没有按承诺为长城公司办理房产证的违约责任。但长城公司在远洋大厦公司2003年4月22日提出为其办理房产证后，不能证明已按远洋大厦公司的要求提供相关文件，并将此后没有办理房产证归责于远洋大厦公司缺乏依据，故不予支持。
 
 
 
综上所述，依据合同法第六十条、第一百零七条，《解释》第十四条、第十八条第一款第一项、第二十八条第一款第一项之规定，判决：
 
 
 
一、被告北京远洋大厦公司返还原告长城公司购房款1183121元。
 
 
 
二、被告北京远洋大厦公司给付原告长城公司自1999年12月30日至2003年4月29日的违约金(违约金按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，总额以购房款人民币2454608．80元计算)。
 
 
 
三、驳回原告长城公司其他诉讼请求。
 
 
 
一审宣判后，远洋大厦公司不服，向北京市第一中级人民法院提出上诉。
 
 
 
远洋大厦公司的主要理由是：(1)一审法院判令我公司双倍支付减少部分面积的房款没有合同及法律依据。根据预售契约第二条规定，在实际面积与暂测面积的误差比超过±5％的范围内时，买方有权在卖方出示北京市房屋土地管理局实测面积文件之日起十五天内做出退房的决定，但没有规定在买方要求继续履行合同的情况下，超过合理误差范围外部分的房款如何进行结算。我公司取得北京市房地产勘察测绘队出具的测绘表后，已向长城公司发函明确说明了实测面积与暂测面积的误差比例和数额，告知长城公司在规定的期限内行使解除合同的权利，并说明如果要求继续履行合同，我公司会退还减少部分面积的房款。我公司通过上述函件已经明确对预售契约第二条进行了补充规定，即在实测面积与暂测面积的误差比超过预售契约规定的合理误差的范围内时，在买方要求继续履行合同的情况下，就超过合理误差范围外的房款如何进行结算，提出了明确的补充规定。长城公司在收函件后，没有在规定的期限内行使解除合同的权利，也没有在合理的期限内提出任何异议，应视为认可继续履行合同，同意对超过合理误差范围外面积的房款按预售契约的单价进行结算。退一步讲，如果一审法院认定当事人双方没有就继续履行合同达成合意，那么就应该按照方唯一有效的合同履行，即在超出双方约定的合理误差时，双方应该解除合同；如果长城公司既不解除合同，又要求我公司双倍退还超出面积部分的房款，实际上是不当得利。(2)一审法院判令我公司自1999年12月30日至2003年4月29日承担长城公司所购的G01单位的房产证没有按期取得的违约金是不符合当时实际情况，因为我公司在与长城公司签署合同时，远洋大厦正在建设中，当时是不可能取得大产权证的；办理房产证首先需经有关测量部门对已经交付的房屋的面积进行测量，而在房屋交付使用后30天就完成上述测量并开始进行产权过户手续，在实际上是根本不可能的，故北京市房屋土地管理局对此专门进行了修改；在2002年4月底，我公司将需要办理大产权证的全部材料提交北京市房屋土地管理局后，直到2002年9月12日才取得大产权证。在取得大产权证后，上诉人立即正式开始申请北京房地产勘察测绘队对包括被上诉人所购买的房屋进行分户产权的测量工作，北京房地产勘察测绘队于2002年11月29日出具测绘后的房屋登记表。这两段时间是由于政府部门内部工作的程序而导致的时间延误，不应该由我公司承担过错责任。我公司在2002年11月29日取得房屋登记表后，由于长城公司于2002年11月初向上诉人提出配合办理按揭付款事宜，且当时按揭方案正在进行当中，故亦不可能办理房产证，只是由于长城公司在办理按揭上一直没有进展，故我公司于2003年4月22日只好按照正常的工作程序发函给被上诉人以避免责任，故判令我公司自2000年1月1日开始承担延期办理房产证的违约金不符合实际情况。另外，我公司自2002年4月底起即开始办理大产权证，是由于行政部门的原因导致的办理延误，故不应由我公司承担责任。虽然长城公司至今还没有取得房产证，但在我公司的配合下，长城公司仍以G01单位进行抵押贷款、从而达到其融资的目的，故并没有因为未及时得到房产证而产生实际的经济损失。
 
 
 
长城公司同意一审法院的判决。
 
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二审审理期间，远洋大厦公司和长城公司均未提交新证据。北京市第一中级人民法院经查，对一审法院查明的案件事实予以确认。
 
 
 
北京市第一中级人民法院认为：
 
 
 
原审法院认定长城公司与远洋大厦公司签订的外销商品房预售契约及其附属的相关文件有效，并认定双方实际变更交房日为1999年11月30日并无不当。长城公司与远洋大厦公司理应严格按照契约及相关文件的约定履行各自义务。远洋大厦公司提出以2003年3月19日的长城公司的传真件及远洋大厦、长城公司、北京中关村科技担保有限公司三方均未签字盖章的协议，证明远洋大厦公司与长城公司已经在履行原契约过程中因长城公司要求办理按揭购房而发生变化，从而远洋大厦公司在其上诉状中提出原审法院没有认定上述证据不符合事实的上诉理由，由于远洋大厦公司提交的有关协议没有三方的签字和盖章而并未成立，不足以证明其主张，故不予支持。
 
 
 
对于远洋大厦提出的“一审法院判令上诉人双倍支付被上诉人减少部分面积的房款没有合同及法律依据”及“一审法院判令上诉人自1999年12月30日至2003年4月29日止承担被上诉人所购的G01单位的房产证没有按期取得的违约金是不符合当时实际情况”的主张，远洋大厦公司是2003年4月22日向长城公司发函的，但并未得到长城公司的确认，故其不能以此认定长城公司已表示同意远洋大厦公司变更双方签订契约内容的提议，即双方并没有就房屋减少面积超过5％部分的房款退还问题达成新的约定，故对远洋大厦公司的上述主张不予支持。《解释》于2003年6月1日起施行，根据上述司法解释第二十八条的规定，原审法院适用该司法解释审理本案正确。
 
 
 
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项、第一百五十八条之规定，北京市第一中级人民法院于2004年6月28日判决：
 
 
 
驳回上诉，维持原判。
 
 
 
 
 
二、一房卖二主房地产商赔偿
 
 
 
买房是老百姓生活中的一件大事情。当你精挑细选，反复掂量后买了一套住宅，交房时发现房子又被开发商卖给了他人。愤怒之余，不要忘记拿起法律武器，惩罚一下违约者。最近，在郑州荥阳，一位有此遭遇的市民愤然起诉开发商，并得到了法院的支持。
 
 
 
　　新闻故事买下一套新房
 
 
 
　　2000年3月，河南省荥阳市房地产开发(集团)有限公司(以下简称房地产公司)为改善职工住房条件，打算建职工住宅楼一幢，多余部分预计向社会出售。经荥阳市建设管理局批准，房地产公司在荥阳市索河路中段南侧的公司院内建设职工住宅楼。
 
 
 
　　2000年9月25日，张军得知房地产公司有住房销售，即与该公司住房销售部联系，欲购买一套住房用做结婚新房。张军对售房条件基本满意后，与房地产公司协商达成口头协议:房地产公司将该住宅楼东门洞四楼南户141平方米的房屋，以每平方米800元，共计11.28万元的价格卖给张军。
 
 
 
　　张军于当日交付2万元，房地产公司出具收据，写明是付住宅楼房款(东门洞四楼南户)，并加盖了财务专用章。拿到收据后，张军觉得心里踏实了许多，就开始四处筹款。2001年3月7日、4月3日、4月28日，张军又分别付款2万元、3万元、2万元，房地产公司均出具了相关购房付款收据。
 
 
 
　　房屋”一女两嫁”
 
 
 
　　2005年4月，住宅楼建成后，张军到房地产公司要求交付房屋钥匙时，得知他买的那套房屋又卖给了刘平，而且在2005年年初已将钥匙交给刘平。愤怒之余，张军于2005年4月26日将房地产公司告上法庭，要求解除双方的房屋买卖合同，由房地产公司返还其已付的购房款9万元，并赔偿9万元。
 
 
 
　　法院判决”1＋1”赔偿
 
 
 
　　2005年5月31日，荥阳市法院公开审理了此案。
 
 
 
　　法院审理后认为，原告张军在合同成立后，先后向被告房地产公司支付购房款9万元，履行了自己的主要义务。被告在收取原告购房款9万元后，又将该房屋出售并交付给他人，构成根本性违约，导致原告订立合同的目的不能实现。对此纠纷，被告房地产公司应负全部责任。原告要求解除合同的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。
 
 
 
　　2005年6月9日，荥阳市人民法院对该案作出一审判决:解除原告张军与被告房地产公司所订立的口头房屋买卖合同；被告房地产公司于判决生效后10日内返还张军已付的购房款9万元，并赔偿张军9万元。案件受理费5110元，财产保全费1420元，由被告负担。
 
　　(文中人物均为化名)
 
 
 
　　解析一
 
　　口头售房协议是否成立
 
 
 
　　记者:在本案中，对于原、被告之间口头协议是否成立，曾经存在争议。有人认为，原、被告之间合同关系不成立。还有人认为，原、被告之间合同关系成立。对此该如何看待？
 
 
 
陈首军(荥阳市检察院主诉检察官):
 
认为原、被告之间合同关系不成立的理由是，2001年6月建设部发布的《商品房销售管理办法》第十六条明确规定:商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、销售方式、总价款、付款方式、付款时间、交付使用的条件及日期等。本案原、被告之间并未签订书面合同，故其合同关系不成立。
 
 
 
　　认为原、被告之间合同关系成立，但口头合同无效的理由为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。本案出卖人未取得商品房预售许可证明，其与买受人订立的合同应无效。
 
 
 
　　根据我国民法的规定，合同的形式包括口头、书面及其他形式。合同的生效条件有四个:(一)当事人在订立合同时必须具有相应的民事行为能力；(二)合同当事人的意思表示真实；(三)合同内容不违反法律或者社会公共利益；(四)合同标的须确定和可能。且合同订立的法律程序应经过要约和承诺两个阶段。
 
 
 
　　结合本案来看，以上两种意见带有片面性，不符合合同的生效条件及合同订立的法律程序。对于本案来说，原、被告之间的口头合同应为有效合同。
 
 
 
　　原告得知被告正在建房并出售房屋时，便到被告的售房处商议在建房屋的楼层与价格。当原告对被告所售房屋的价格与位置都感到满意后，便表示要购房，并于当天交付了部分房款。被告接受原告的房款，出具收据并在收据上注明房屋具体位置的行为，表示其愿意售房。至此，虽然双方未再另行签订书面合同，但他们之间的口头合同已成立。
 
 
 
　　解析二
 
　　原告所购住房是否为商品房
 
 
 
　　记者:虽然本案原、被告之间的合同有效，但有人提出，被告所售房屋为职工住宅楼，不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的赔偿性责任制度。被告只应返还原告购房款，并进行适当的赔偿即可。是这样的吗？
 
 
 
吴边(荥阳市法院民二庭副庭长):
 
　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
 
　　本案所涉及的房屋在荥阳市建设管理局的审批文件上虽然显示为职工住宅楼，但被告具有房地产开发、经营、房地产销售的资格，并将建成的房屋向不属于自己职工以外的其他人员公开销售，而且其价格也是商品房的市场价格，其房屋销售的性质就是商品房销售。因此，本案可以参照适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。
 
　　因本案被告所建楼房不是以商品房报批而是以职工住宅楼报批，其不可能办有商品房预售许可证明，但原告基于对被告是房地产开发企业的信赖，其有理由相信被告的手续是齐全的。另外，被告所建楼房部分向职工出售，部分向社会出售，若以被告未办有商品房预售许可证明认定合同无效，势必影响到其他合同的效力，易造成不稳定局面。目前，由于建筑市场混乱，许多建筑企业为谋取经济利益，打着各种旗号大搞房地产开发经营活动，更有的为争取优惠政策，减少手续和税费，采取集资联建或以职工集资房的形式修建，然后将建成的房屋向社会销售。对这种规避法律的情形，应从其实质考察，参照适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，这样既有利于保护买受人的利益，也有利于规范商品房买卖市场。
 
 
 
　　解析三
 
　　赔偿标准为何是”1＋1”
 
 
 
　　记者:在商品房买卖活动中，让有欺诈和恶意违约的房地产企业承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任，是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的亮点。“一房二卖”按照“1＋1赔偿”是如何认定的？
 
 
 
　　陈首军:在目前的商品房买卖市场，严重违背诚实信用原则，恶意违约，虚假宣传、误导、欺诈的行为随处可见。作为卖方的房地产企业，与普通购房人相比，其优势相当明显，买受人明显处弱势地位。用惩罚性赔偿责任来制约房地产企业，对保护买受人的利益具有重要意义。
 
 
 
　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定，买受人在五种情形下，不仅可以要求解除、撤销合同或者宣告合同无效，而且可以要求出卖人返还购房款，支付利息及赔偿损失，还可以向出卖人主张要求其承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这五种情形分别是:(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；(三)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；(四)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；(五)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
 
 
 
　　商品房的重复销售，即是上述五种情形之一。但“一房二卖”与商品房重复销售并不是同一概念。“一房二卖”的卖方，既可能是房地产开发企业，也可能是其他法人或者个人，被“二卖”的房产可能是商品房，也可能是单位集资房、经济适用房、房改房、私有房屋。而商品房重复销售的主体仅限于房地产开发企业，重复销售的房屋应是商品房。普通的“一房二卖”应适用《合同法》和《民法通则》的有关规定。而商品房重复销售应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第八条第(二)项的规定，商品房买卖合同成立后，出卖人又将房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
 
 
 
　　解析四
 
　　用制度遏制一房多卖
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　　记者:一房多卖不但损害了他人合法的民事权利，也侵害到他人的财产所有权。除了法律规定的“1＋1赔偿”的重罚手段外，还有哪些方法可以有效遏制一房多卖的现象？
 
 
 
　　吴边:北京地区的电子认购书，上海、南京地区的网上透明售房制度无疑给我们带来了不少启示，那就是增加房屋买卖的信息透明度，加强群众的监督。其实，对地区内房屋的出售可实行区域性管理。
 
 
 
　　首先，加强对于区域内房屋出售的登记制度。自房屋合同订立后，双方已经履行部分合同的开发商要进行房屋出售登记，登记要载明出售的日期、出售双方的主要信息及出售的价格等等。登记要采取开发商与购房者双方签字的方式进行归档管理。
 
 
 
　　其次，强化房屋开发主管部门的管理力度。作为主管部门要对房屋出售情况进行双向监督，即房屋出售登记后，开发商要在一定期限内向主管部门进行报告注册；主管部门要定期对各开发商房屋出售情况进行抽查，并采取多种形式进行回访。
 
 
 
　　最后，区域内房屋出售情况要实行全面公开制度。对于区域内房屋的出售情况，各开发商不但要对购房者进行公开，还要向社会公众进行公开，接受社会监督。最简便最快捷的方法即为网上透明售房，可随时随地进行出售查询，最大限度地防止一房多卖行为的发生。　　□记者孙彤文杜小伟图
 
 
 
 
 
三、逾期交房您会计算违约金吗
 
 
 
衣、食、住、行缺一不可。在人们解决了温饱问题之后，买一套称心如意的房子便被提上了日程。买房的人多了，纠纷自然也纷沓而至。除了房产证纠纷、物业纠纷之外，逾期交房也在商品房买卖纠纷中占据较大比例。那究竟该如何计算违约金呢？
 
 
 
案例回放
 
 
 
2002年8月11日，史先生与开发商签订了《商品房预售合同》，史先生房款共计543765元，定金3万元，首付款21万元，银行按揭30万元。双方约定，入住后7日内，定金转化为房款并交付尾款3765元。交房时间2003年2月1日，若逾期交房，按照史先生已付房款数额万分之一/天计算违约金。
 
为早日住上新房，史先生早于8月5日就已支付定金3万元；8月15日又支付了21万元的首付款；随后银行按揭手续也于9月25日办妥。但因种种原因，开发商却未能按期交房。在史先生的一再催促下，开发商才于2003年9月15日通知史先生验收房屋，比原定交房日期迟了大半年。
 
 
 
史先生多交了大半年的房租，难免心生怨气，要求开发商赔偿，并支付逾期交房违约金30032元。但开发商却认为，史先生的算法欠妥，应按照已付房款(即首付款21万元)的万分之一/天计算，只同意承担违约金4767元。双方争执不下，只好对簿公堂。
 
 
 
经过法院调解，开发商最终赔付史先生11577元。既不是史先生要求的30032元，又不是开发商提出的4767元，赔付金是如何计算出来的呢？我们不妨来听听北京市三信律师事务所何正永律师的说法。
 
 
 
律师说法
 
 
 
北京市三信律师事务所何正永律师：开发商应承担违约责任
 
何正永律师认为，双方签署的《商品房预售合同》合法真实有效。开发商没有按照约定时间交付房屋，构成违约，应承担违约责任。违约金由已付房款、利率和逾期时间三部分组成。
 
首先，“已付房款”包括首付款和银行按揭款，并不是开发商所称的21万元首付款，而应该包括银行按揭30万元。开发商故意混淆了商品房买卖与银行按揭两个不同性质的法律关系。由于银行按揭的30万元已经向开发商支付,故应纳入已付房款。
 
 
 
但是，定金和尾款不能纳入“已付房款”。按照双方约定，入住后7日内，定金才转化为房款。作为计算违约金的基数自然不应当包括3万元定金。同理，史先生在入住后7日内才交付尾款，尾款也不应当纳入已付房款。
 
 
 
因此，本案计算违约金的基数“已付房款”，既不是史先生要求的总房款，也不是开发商所谓的首付款，应当是首付款21万元与银行按揭30万元之和，共计51万元。
 
 
 
其次，需要确定的是逾期交房的利率。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，违约金或损失，有约定按照约定，没有约定的，按照逾期交房期间有关主管部门公布或有资格的
 
 
 
 
 
 
 
 
 
四、商品房买卖双倍赔偿官司尘埃落定
 
开发商将抵押房卖给购房户，双方为此闹上法庭。法院认为，开发商没有书面告知购房者买卖的是抵押房，属欺诈行为，由此判决开发商付出双倍赔偿。据悉，此案是我市首例商品房买卖双倍赔偿官司。
 
花钱买到抵押房
 
市民何彦兴看好江北区金泰成灯饰广场的门面。2003年10月16日，他通过中介公司，与江北区某开发商签定了房屋买卖合同。合同约定，开发商将给他提供一个128平方米的门面，而他将付出1.88万元/平方米的房价，而且双方约定，何先生首付40%房款，剩余部分通过银行按揭付款。
 
合同签定当天，何先生通过转账支付了48.32万元房款，可开发商一直没有给他办理按揭贷款手续，也没有将购房合同交房管部门登记备案。无奈之下，何在去年4月2日函告开发商，书面要求办理产权登记手续并支付违约金；两月后，何起诉到江北区法院。
 
何后来才得知，他所买的这套门面已经抵押给银行。为此，他除了请求法院撤销房屋买卖合同外，还提出了双倍赔偿已付房款的请求。
 
不能证明已告知
 
昨日，记者采访开发商的代理律师时，这位
律师称，他们委托了一家公司在代理销售房屋。在售房时，代理公司已将抵押实情口头告知购房户；而且在售房现场，也张贴了房屋所有权证，上面记载了房屋被抵押的事实。只是没有通过书面形式将房屋抵押情况告知购房户，仅仅是程序上的失误，开发商并没有欺诈的故意，不构成欺诈。
 
他还说，按照房屋买卖的一般惯例，购房户应当对房屋信息进行了解核实，如：谁的房屋、谁在销售、房屋的各种状况，而购房户在已经知道被抵押的情况之下仍购买了该房屋，就应自担风险。
 
而江北区法院审理后认为，双方在合同中明确约定，若出售商品房设有他项权利（比如抵押权），开发商应以书面形式公示和明确告之。由于开发商没有证据证明他们已以书面形式和明确告知过购房户，何也矢口否认开发商曾口头告之，为此法院认定，开发商隐瞒所售房屋已经抵押的事实。
 
根据有关规定，法院判决撤销该房屋买卖合同外，还判开发商双倍赔偿何已经交纳的购房款——开发商除了返还48万余元购房款外，还要支付同等金额的赔偿金。
 
原告被告已言和
 
由于输了官司，开发商觉得很冤。他们在去年8月接到判决后上诉到市一中院。市一中院也认为开发商有违约行为，并维持原判。
 
昨日，何告诉记者，他和开发商原本是朋友，他是赌气才打的官司。二审后，他们已握手言和。而开发商在履行了相关义务后，房屋已解除抵押。现在，开发商已经把门面交给了他，并办理了相关手续。赵律师也证实双方已经和解。
 
法官：隐瞒就是故意
 
此案虽然划上了圆满句号，但由此引出的问题却是老百姓普遍关注的。
 
江北区法院民三庭庭长张必元称，何先生购房时，房屋已被抵押，而开发商自己知道却未告知购房者，就是故意。根据司法解释，购房人无法取得房屋所有权而引起纠纷，购房人可请求开发商归还已付房款、利息及其他损失，同时要求开发商支付赔偿不超过1倍房款的损失——人们通常说的双倍赔偿。
 
三种行为属房产欺诈
 
房屋维权一直是市民关注度非常高的话题，消委、法院、媒体也不断接到有关投诉、诉讼。究竟那些情况属于房产欺诈？面对欺诈，购房户该怎么办？
 
江北区法院张必元庭长称，最典型的欺诈行为包括隐瞒房屋抵押事实、隐瞒房屋出售事实（就是常说的一房二卖）、隐瞒未取得商品房预售资格。这三种欺诈行为具体表现在五个方面：一、商品房买卖合同签定后，出卖人（包括开发商和个人）未告知购房人又将该房屋抵押给第三人；二、合同签定后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；三、签定合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；四、签定合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已抵押的事实；五、签定合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。按照有关规定，这些欺诈行为要受到重罚。
 
双倍赔偿，就是对开发商恶意欺诈行为的惩罚性赔偿。
 
在房屋投诉中，被购房户集体炮轰的还有房屋面积“缩水”，这是否属欺诈行为？
 
张庭长称，面积“涨水”、“缩水”属于质量瑕疵，而非欺诈行为。法律对误差值有明确规定，正负误差不超过3%（含），超过误差值，开发商就是白送；而低于误差值，开发商应双倍返还交纳“缩水”面积房款。比如：购房户买100平方米房屋，实际面积有103平方米，购房户应当按103平方米交费，但超过103平方米部分，开发商就为购房户买单。若实际面积只有97平方米，开发商就要退还3平方米的钱，但若低于97平方米，开发商要对少于97平方米的“缩水”部分双倍赔偿。
 
消法第49条过于笼统
 
“在商场买到假货，可否要求双倍赔偿？”昨天，在市高院民一庭和江北区法院数十名法官的咨询台前，很多消费者提出，即使知道商家在欺诈，要获得双倍赔偿也很难。
 
消法第49条明确规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍——也就是说，如果商家有欺诈行为，对消费者造成损害，消费者可索取双倍赔偿。
 
“由于消法第49条的规定过于笼统，在审判实践中，要认定欺诈行为很难。”市高院民一庭相关负责人称，在具体案件中，要找到有力证据证明商家欺诈有一定难度。因为在一般情况下，是由消费者来举证，而消费者在消费过程中处于弱势；
 
即使消费者在商场买到假货，商家也会辩解说，他们是被骗才进的假货，也是受害者。在证据不充分的情况下，法官很难认定商家欺诈，消费者的双倍赔偿也就很难实现。
 
该负责人称，不过这也不是说商家就可以堂而皇之地欺诈。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中就明确规定，在五种情况下，消费者可以获得双倍赔偿。
 
据此，如果制定出相关的行业标准，只要经营者违反，消费者就可以获得双倍赔偿；也可以通过颁布司法解释的形式，对商家的欺诈行为进一步明确。“这样就可让商家的各色欺诈无处遁形。”市高院民一庭负责人提醒商家不要心存侥幸，否则将面临双倍索赔。
 
 
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