房地产律师解析二手房屋买卖合同解除纠纷

案例一：
 
详情描述：
 
       2003年7月9日，A公司与B公司总经理刘某签订了一份《购房合同》，约定：A公司将某小区一套住房卖给刘某，该房建筑面积168平方米，含附带物：高级装修，总价款人民币40万元；A公司应于7月28日前交房，若未如期交房，每迟一天违约金5%；合同签定后，因A公司被法院在另一案中判决返还他人28万元债务，若逾期不付，法院将拍卖该房屋。刘某根据A公司代表董某的授意，向A公司付款28万元抵作房款。随后，刘某又分别于7月21日、7月30日支付给董某人民币26万元，董某以A公司的名义开具了收据。同年11月10日，刘某开始使用管理该房至今。双方因办理产权过户手续未达成协议，刘某向法院提起诉讼，要求确认该房归其所有，支付违约金。A公司辩称：房屋至今未办理过户手续，要求确认房屋买卖关系无效，将购房款还给原告。
 
律师评论：
 
       双方签订合同后，虽已交付了大部分房款，并实际使用和管理了诉争房屋，但双方至今未办理产权转移过户手续，现买方反悔，应解除合同，双方各自返还因此取得的财产。双方对此均有过错，应各自承担相应的责任。双方的购房合同是当事人的真实意思表示，双方虽未办理产权过户手续，但刘某已支付大部分房款，且房屋已交付使用，并将房产证交于刘某，合同又能够履行，应当继续履行，可由双方到房地产管理部分办理过户手续。遂判决撤销原一审判决，刘某补交房款，A公司承担相应的违约责任，双方于判决生效后十日内到房产管理部门补办交易手续。
 
 
案例二：
 
详情描述：
 
       2006年7月，张某以18万元的价格在城区购买了一套商品房，去年9月，由于做生意急需钱，经他人介绍，张某将该房屋以20万元的价格卖给了李某。双方商定：李某预交房款15万元，钥匙交给李某，两个月后，双方办理过户手续，李某支付余下的5万元房款。
 
       同年9月16日，李某支付了15万元房款，并搬进房屋居住，不想20天后，由于房屋价格上涨，张某要求李某增加房款。李某认为书面合同已签订，要求张某立即办理房屋过户手续，张某表示，若不增加房款将不办理房屋过户手续。

       10月21日，张某将房屋以21万元的价格卖给了谢某，并办理了房屋过户手续，同时将15万元房款返还给李某，并要求他在一星期内搬出房屋、交回钥匙。

       为此，李某一纸诉状递到法院，要求依法解除张某与谢某的房屋买卖合同，保护自己的购买权。经过长达半年多的调解，今年5月，两人最终达成和解协议，由张某支付了2万元合同违约金。

律师评论：
 
        这是一起典型的“一房二卖”纠纷，在本案中，看似以购房者李某获得赔偿的违约金告终，但事实上，因纠纷所耗费的财力精力，再加上房价的多变，有时也难以弥补购房者的损失。
 
        要彻底避免“一房二卖”的尴尬，购房者在签订商品房买卖合同时，应约定预告登记条款并及时到当地房地产管理与住房保障局进行申请办理。所谓预告登记，是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议时，为保障将来实现物权，可以按照约定向登记机构申请预告登记。
 
        预告登记期间，房屋不能再次买卖，即使擅自买卖也不具备法律效力，从而保障购房者最终取得所购房屋的所有权。

       如有相关房产法律问题请咨询东卫律师事务所靳双权律师，电话：13426037149