房地产抵押有哪些类型，商品房抵押后能否出售

一、房地产抵押有哪些类型

目前，房地产抵押主要有土地使用权抵押、房屋所有权抵押、预购商品房贷款抵押、在建工程抵押等类型。

（一）土地使用权抵押

1、出让土地使用权

出让土地使用权是指国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让应当签订出让合同。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押该国有土地上的房屋同时抵押。

2、划拨土地使用权

划拨土地使用权是指土地使用者依法通过各种方式，无偿取得的土地使用权。划拨土地使用权不能单独抵押，但是，在当事人具有合法的土地证、房产证的前提下，可以通过签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金，或者以划拨土地使用权上的房屋抵押所获收益，抵交土地使用权出让金等方式抵押土地使用权。

3、集体土地使用权

乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。

（二）房屋所有权抵押

房屋所有权是指权利人取得对房屋占有，使用、收益、处分的权利。用依法取得的房屋所有权抵押时，房屋及占用范围内的土地使用权必须同时抵押。

抵押已出租的房屋时，抵押人应当将房屋出租的事实告知抵押权人，同时还应当书面告知承租人。抵押合同生效后，原租赁合同继续有效

（三）预购商品房贷款抵押

预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行，作为偿还贷款履行担保的行为。预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件，并取得商品房预售许可证。

（四）在建工程抵押

在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权，连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行，作为偿还贷款履行担保的行为。

以在建工程设定抵押的，其担保的债务以该房地产项目已完工部分的价值为限，但应扣除依法已预售部分和已设定抵押部分的价值。

二、商品房抵押后能否出售

根据《担保法》的规定，房屋所有人将房屋抵押后，房屋的所有权仍归原所有权人，他有权将房屋出售。

为了保护抵押权人的利益，对房屋所有权人出售抵押的房屋做了一定的限制：

（一）抵押期间，房屋所有人转让房屋，应当通知抵押权人并告知房屋买受人房屋已经抵押的情况；房屋所有权人未通知抵押权人或者并未告知房屋买受人的，转让行为无效。在《中国人民银行个人住房贷款管理办法》中规定：“抵押期间，未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠。”

（二）买卖房屋的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得出售房屋。抵押人出售房屋所得的价款，应当优先向抵押权人提前偿还所担保的债权或向与抵押权人约定的第三人提存。

（三）抵押人出售房屋所得价款，除向抵押权人清偿债务或向与抵押权人约定的第三人提存外，剩余部分归抵押人所有，不足部分有抵押人继续清偿。

商品房抵押后再出售是个比较麻烦的事情，所涉及到的法律问题也比较多。现实社会中，很多人把购房的钱都交了，最后房子却归他人所有，这是极有可能出现的。因此，在遇到相关的问题时，建议您去找律师来帮忙，相信律师会帮您打赢官司。