什么是房地产抵押，房地产抵押有什么风险

一、什么是房地产抵押

房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产，以不转移占有的方式，向抵押权人提供债务履行担保的行为。

债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

抵押人是指以房地产作为本人或第三人履行债务担保的企业法人、个人和其他经济组织。

抵押权人是指接受房地产抵押，作为履行债务担保责任的法人，个人和其他经济组织。

抵押物是指由抵押人提供，并经抵押权人订可的，作为债务人履行债务担保的房地产。

二、房地产抵押有什么风险

1、经司法拍卖而流拍的法律风险

对于已抵押的房产，债权人可以在债权不能实现时，通过向法院提起诉讼，经作出判决后再申请法院强制执行。人民法院可以强制拍卖该已抵押的房产，而实现债权。然而在实践中，对于房产的拍卖，首先必须按市场价对被拍卖房产进行评估，然后按评估价对外公开拍卖。实践中有很多房产在拍卖时，因房价等种种原因导致流拍。也就是说已抵押的房最终卖不出去，这样债权人的债权就无法最终实现。

2、生活所必须的房产不得拍卖、变卖或者抵债的法律风险

根据最高人民法院关于人民法院，民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定的第6条的规定：对被执行人及其抚养的家属，生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。如果债务人以其生活所必须的房产作抵押，向债权人借款的，一旦债务人不能还款时，债权人也难以通过司法途径实现债权。

3、如何规避房产抵押中存在的法律风险

对于债权人或借款人来说，首先必须先要调查了解，债务人提供作抵押的房产，是不是债务人及抚养其家属，生活所必须的居住房屋。如果债务人提供的是第三人的房产的话，债权人就必须调查了解，该房产是不是第三人及所抚养其家属，所必须的居住房屋。

其次是通过签订附生效条件的房屋买卖合同，与房产抵押登记相结合的方式，来规避风险。

具体操作是，一是按正常程序办理房产抵押登记相关手续；二是通过第三人与债务人签订附生效条件的房屋买卖合同。

我们要注意的是：该第三人必须与债权人是利益共同体，所附生效条件约定为，“该房屋经法院拍卖而流拍时房屋买卖合同生效，否则不能生效”。当然房屋价格的约定以低至最终房屋能够卖出去为目的。这样一旦出现已抵押的房屋经法院拍卖而流拍时，第三人与债务人签订的房屋买卖合同就生效了，这时可申请法院让第三人直接将房款支付给债权人，以实现债权。而第三人又因与债务人签订的房屋买卖合同中约定的房价很低，该已抵押的房屋变现的可能就不用说了。

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