房地产抵押有哪些种类，房地产押纠纷如何处理？

一、 房产抵押有哪些种类？

抵押是一种常见的担保形式，比如去银行贷款一般都要提供担保，房产抵押是常用的获得贷款的担保形式，那么房产抵押有哪些种类？以房产抵押标的物来区分，可分为房产抵押、在建工程抵押、房屋期权抵押和最高额抵押四种形式，下面分别介绍：

（一）房产抵押。房屋所有权抵押时，该房屋占用范围内的国有土地使用权必须同时抵押，这是房产管理法和担保法的一致规定。这一规定有利于实行房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。

（二）在建工程抵押。在建工程是尚在建造中的房屋，是一个在变化过程中的物，因此，在建工程抵押与房产抵押有较大的区别。法律规定，在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，而为偿还贷款进行的担保。

（三）房屋期权抵押。《城市房产抵押管理办法》将房屋期权抵押规定为预购商品房贷款抵押，这种抵押显然还不是房产抵押。按这一规定，预购商品房贷款抵押在登记时，由登记机关在抵押合同上作记载，待房屋竣工以后，再由当事人重新办理房产抵押登记。

二、 房地产抵押纠纷如何处理？

房产抵押之后再出售的效力如何，房地产抵押纠纷如何处理？主要的问题有两个：一是房屋先出售后抵押，购房者与抵押权人受偿顺位问题，二是房屋先设定抵押后又出售，购房者与抵押权人的受偿顺位问题。下面详细介绍：

（一）房屋先出售后抵押，购房者与抵押权人利益冲突如何处理？在商品房买卖合同有效成立后，出卖人在标的房屋上设置了抵押权，购房购房者起诉请求取得房屋产权的，可分别以下情况处理：

1.如果商品房买卖合同未登记，经登记的抵押权具有物权效力，可以对抗购房购房者的权利，也就是房屋的抵押权要大于购房者的权利。但如果购房者有证据证明抵押权人明知该房屋已出售，而后为实现债权设定抵押权的，恶意损害第三人的行为不受法律保护。

2.如果商品房买卖合同已经登记后，出卖人就该房屋向他人设定抵押权的，抵押权不能对抗购房者的请求权。

（二）房屋先设定抵押后又出售，购房者与抵押权人利益冲突如何处理？房屋设定抵押权并经登记后，出卖人将该房屋又予以出售，涉及抵押权与购房者权益冲突的有以下两种情形：

1.如果出卖人未通知抵押权人或者未告知购房人抵押物设定抵押的情况，根据《担保法》的规定，抵押权人可主张房屋转让行为无效。

2.如果出卖人已通知抵押权人的，对该物的处分已获得抵押权人的同意，抵押权人可提前实现其债权；如果已告知购房人抵押物设定抵押的情况，购房人仍然买受的，属于买收人自愿承担风险，法律上也不保护这种情形。

以上就是关于“房地产抵押有哪些种类？房地产抵押纠纷如何处理？”相关问题的解答。实际生活中，房地产抵押的问题是非常多的，以在建工程的抵押为例，由于房地产开发中资金流量非常大，在建工程抵押通常是开发商融资的一种手段，将在建工程作为抵押物时，一是抵押人不能作为第三人为他人进行担保，二是不能为其它性质的债权进行担保，而只能为取得在建工程继续建造资金的贷款担保。一旦资金链断裂，开放商可能会出售在建房屋以回收资金，这时就涉及作为抵押权人的银行与购房者之间的利益如何平衡的问题，购房者如果要获得房屋的所有权最好委托专业房地产律师通过诉讼维权。