北京房产律师——借名买房协议无效后,出资与增值部分怎么分配

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　　一、原告诉称
　　李一诉称：2008年11月2日，我与耿二签订关于a号经济适用房的产权及资产说明协议，约定我以耿二的名义实际出资购买该套房屋。早在签订协议之前，我已经支付了购房款，并对房屋进行了装修，一直居住至今。2011年我女儿与耿二的儿子离婚。2012年耿二起诉我要求返还原物。为维护我的合法权益，故我诉至法院要求：1、确认双方达成的关于购买a号经济适用房的协议无效;2、耿二返还购房款及相关税费178686.64元;3、耿二返还装修费36112.62元;4、耿二赔偿购房损失补偿款1020480.35元;5、耿二赔偿我因购买诉争房屋所产生的福利损失64180元;6、耿二支付评估费9880元。
　　二、被告辩称
　　耿二辩称：我与李一之间不存在购房协议，更不存在协议无效的问题。李一所指的协议仅是一份说明，没有任何协议的意思，而且内容上根本没有设立、变更、终止民事权利义务的意思表示。在有书面文件的前提下，李一提供的电话录音不应作为判断双方是否存在借名买房合同关系的依据。李一不具备购房需求，没有借名买房的必要。我一直认为双方不存在借名买房关系，并基于这种认识在双方儿女离婚分割财产时做出了巨大让步。双方儿女离婚后，我已经将李一在海淀房屋的出资返还，还给付李一女儿李三111万元折价款，但我对该房屋的出资却没有得到体现。如果本案按照借名买房处理，将不符合合同法规定，并导致巨大的不公平。我同意返还李一的购房出资款和装修款。
　　三、本院查明
　　经审理查明：李一与耿二原系姻亲关系。2005年1月28日，李一的女儿李三与耿二的儿子耿祺登记结婚。2011年7月1日，二人离婚。
　　2007年11月21日，耿二与房地产开发有限责任公司签订《市商品房预售合同》，约定：耿二购买的房屋坐落于a号;购房款为167731元;付款方式为一次性付款。
　　2008年11月2日，耿二与李一签署《关于a号经济适用房的产权及资产说明》，内容为：房屋属性为经济适用房;房屋购买指标为耿二单位以抽号方式产生，由李三抽号获取;房屋按套内面积计算，该商品房单价每平方米4005.04元，总价款167731元;房屋出资人为李一，已付清全款;在取得该房的购买权时，耿祺、李三及家长耿二、陈连香(耿二之妻)曾找到耿伟(耿二之长子)、陈连俊(耿二之大儿媳)商议此事，征求意见后，由于耿伟及陈连俊自身原因放弃该房购买权;因耿二财力有限，同意该房购买款由李一出资。
　　关于购房款的支付情况，李一提交2007年5月28日分两笔向耿二汇款48000元和120000元的汇款凭证及开发商出具的购房款171372元发票。李一另交纳专项维修资金3427元，契税1713.72元、产权代办费700元、房屋登记费40元、印制费10元、测绘费60元。
　　四、裁判结果
　　一、确认原告李一与被告耿二关于房屋达成的房屋买卖协议无效;
　　二、被告耿二于本判决生效后十五日内返还原告李一购房款及相关税费十七万七千三百二十二元七角二分;
　　三、被告耿二于本判决生效后十五日内赔偿原告李一装修费二万三千二百七十九元六角一分;
　　四、被告耿二于本判决生效后十五内赔偿原告李一购房损失六十万元;
　　五、驳回原告李一的其他诉讼请求。
　　五、律师点评
　　虽然李一与耿二未针对诉争房屋签订正式的书面房屋买卖协议，但结合双方签订的《关于a经济适用房的产权及资产说明》，李一在诉争房屋交付后对房屋装修并入住至今，以及诉争房屋的原购房合同、购房款发票、房屋产权证的原件均由李一持有的情况，认为双方实际就李一使用耿二的购房指标购买诉争房屋达成一致意见，双方之间形成了借名买房关系。因诉争房屋系经济适用房，李一借名买房行为违反了相关政策、法规的规定，应属无效。双方基于无效协议取得的财产应予返还，耿二应返还李一已支付的购房款和相关税费。同时，李一应返还耿二诉争房屋。鉴于耿二已另案起诉，故本案对此不予处理。关于装修费，合同无效后李一要求赔偿装修损失系合理请求，根据评估结论对装修损失的数额予以确定。基于诉争房屋价值提升和李一已在该房中居住的实际情况，房屋买卖协议无效对李一产生一定信赖利益损失，但考虑到双方在借名买房时明知诉争房屋属限制上市交易的房屋，双方对协议无效的后果均负有过错，以及李一与耿二原系姻亲关系，双方形成借名买房交易并非单纯以获利为目的，因此根据评估结论，在扣除李一已付购房款的前提下，结合本案实际情况和双方过错程度，对李一的损失予以酌定。关于李一主张的福利损失，因与本案并无必然关联性，且无充分法律依据，故对该项请求不予支持。关于评估费，根据双方过错程度予以确定。