北京房产律师——借名买房出名人不配合过户该咋办

　北京房产律师靳双权团队，专注房产纠纷15余年，办理大量房产买卖，二手买卖纠纷，离婚房产分割，继承房产纠纷，拆迁房产纠纷。经验丰富，值得信赖。
　　一、原告诉称
　　原告安一、刘二诉称：两原告系夫妻关系，被告为两原告的亲生女儿。2004年原告打算购买a号房屋，该房屋的性质属经济适用房。在购买该房屋时，两原告已具备购买经济适用房的资格，前期的审批手续均已通过。2010年6月被告趁原告家中无人将诉争房屋购买合同偷走，并以房产证丢失为由到石景山房屋管理局办理了挂失手续(因房产证自始至终都由原告保管)，从这天起被告开始为争夺房产做准备。2010年11月下旬，被告借家中无人之际，将诉争房屋的水卡、电卡、有线电视存折卡偷走，想通过断水断电的方式将二原告驱走。原告基于亲情关系，出于对被告的信任借其名义购买了涉案房屋。而被告现在不仅反悔，反而通过暴力和诉讼的方法要求父母腾房。被告的行为不仅违反了诚实信用原则，也违反了社会的公序良俗原则，被告不诚信行为给原告造成了巨大的经济损失。故诉至法院。诉讼请求：1、请求依法确认两原告目前与被告达成的借被告名义购买的a号房屋的口头协议无效;2、请求判令被告返还原告所支付的购房款317739元;3、请求依法判令被告赔偿两原告经济损失2542367元(暂定最终以房屋的评估价为准，该损失包含取得房屋产权证时原告缴纳的税费15867元);4、诉讼费用保全费由被告承担。
　　二、被告辩称
　　被告刘三辩称：不同意原告的诉讼请求。原、被告不存在借名买房，购房款及契税、印花税等费用均由被告出资。原告要求经济损失既没有事实根据也没有法律依据。因此不同意原告的诉讼请求。同时，原告行为严重侵犯了被告作为房屋所有权人合法权益，故要求原告立即腾退房屋，并支付2010年9月起非法占有该房屋以来的房屋使用费。事实部分，原告所述有错误。首先，原告不具备经济适用房购买资格。并不是教委人员未在，不能盖章，而是表格填写有误，不能盖章。其次，购房款及契税都是被告出资的，家电及装修均为被告出资。原告于2005年入住，是因为原、被告交换房屋，且原告居住期间所有费用均由被告交付。电卡、水卡一直是被告持有，是为了交费使用。补办房产证是原告刘二把名下房屋卖了，因为安一与刘四想偷着把房屋过户，让被告补房产证，房产证一直放在房子里面。2011年12月两原告起诉被告要求房屋确权及过户，法院判决被告是房屋所有权人。综上，不同意原告的诉讼请求。
　　三、本院查明
　　经审理查明：安一、刘二系夫妻关系，刘三系安一、刘二之女。
　　座落于a号的房屋(诉争房屋)所有权证书上登记的房屋所有权人为刘三。该房屋系经济适用房，建筑面积90.08平方米。刘三于2004年4月10日与开发商签订关于该房屋的《商品房买卖合同》，2005年3月14日，刘三取得该房屋的契税完税凭证，2005年4月29日取得产权证。2010年12月21日刘三通过补办方式取得所有权证。
　　诉争房屋在2005年初交付使用后，由安一、刘二装修后居住使用至今。
　　四、裁判结果
　　一、刘三于本判决生效后十五日内返还安一、刘二购房款三十一万七千七百三十九元;
　　二、刘三于本判决生效后十五日内赔偿安一、刘二经济损失九十万元;
　　三、驳回安一、刘二的其他诉讼请求。
　　五、律师点评
　　借名买房系指以他人(符合购买条件的人)名义购买经济适用房等政府限制购买的房产，名义买房人和实际买房人签订合同，约定实际买房人以符合政府规定条件的人的名义买房，等到政府允许转让时再将房产过户到实际买房人名下。本案中，在录音证据中，被告刘三承认购房款项均由原告安一、刘二出资，双方是借名买房。虽然刘三对录音证据真实性不予认可，但未缴纳鉴定费用，亦未提供相关反证。结合购买房屋主要票据，如购房发票、公共维修基金票据、契税完税发票、国有土地有偿使用费专用收据由原告安一、刘二持有，可以认定，诉争房屋购房款为原告安一、刘二出资。故对原告要求返还购房款317739元的诉讼请求，予以支持。关于原告要求被告赔偿经济损失的诉讼请求，刘三在取得经济适用房资格后，由原告安一、刘二实际购买和使用诉争房屋，双方就诉争房屋系事实上的借名购房。因诉争房屋系经济适用房，而经济适用房是政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。该种借名购买经济适用房的行为属于用合法形式掩盖非法目的，属于违反《民法通则》第五十八条及《合同法》第五十二条规定的情形，故原、被告之间借名买房协议无效。基于房地产市场状况和实际使用情况，借名买房协议无效后会给安一、刘二产生一定信赖利益损失，安一、刘二在明知诉争房屋系经济适用房的情况下，违反国家政策，借名购买，存在一定过错，故安一、刘二要求按照房屋现值的数额予以赔偿缺乏相应依据，法院根据本案现有事实及考虑到安一、刘二已居住房屋多年，对相应损失予以酌定。被告刘三经依法公告传唤，无正当理由未到庭应诉，视为对其享有抗辩权利的放弃，故依法缺席判决。