建设用地使用权转让作价出资与入股相关法律规定

依据《物权法》等规定，建设用地使用权作价出资与人股，应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限可由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限，同时应当向登记机构申请变更登记。附着予该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。如果是以建筑物、构筑物及其附属设施出资与人股，则该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。我国的《公司法》（第二次修正）、《合伙法》等，一直以来也都认可以建设用地使用权依法评估后作价出资与入股。

【律师提示】这也是一种普遍存在的建设用地使用权转让方式。与其他方式不同的是，在该建设用地使用权的权利转让给公司后，原建设用地使用权人通过持有公司的股权（股份），实际上仍然还占有该建设用地使用权的部分所有权，只不过该占有，并不是通过直接对建设用地使用权的控制和处分表现出来。
依据《公司法》等规定，股东转让公司的股权（股份），并不涉及建设用地使用权的转让，但如果是整个公司的股权（股份）发生转让并涉及建设用地使用权的，属于建设用地使用权转让行为。2004年5月31日，国土资源部办公厅《关于股权转让涉及土地使用权变更有关问题的批复》（国土资厅函[2004] 224号）在圆函广东省国土资源厅时就明确指出：“你厅《关于股权转让涉及土地使用权变更有关问题的请示》（粤国土资[ 2003]  256号）收悉。经研究，现批复如下：太古可口可乐香港有限公司将其全资拥有的独资企业—太古饮品（东莞）有限公司全部转让给可口可乐（中国）投资有限公司，属于企业资产的整体出售，其中包含土地使用权的转移。因此，该行为属于土地使甩权转让，应按土地使用权转让的规定办理变更登记”。

另外，还有一种情况也值得注意，2003年8月20日，财政部、国家税务总局曾印发《关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2003] 184号），该通知规定：企业合并两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税；企业分立企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相问的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。不过，该通知自2003年10月1日起至200年12月31日止执行。

【律师提示】务必要弄清楚的是，建设用地使用权转让作价出资与入股，与建设用地使用权作价出资与入股是两个完全不同的法律概念。前者是建设用地使用权人的自由处分权，是物权的转让行为；而后者是国家通过建设用地使用权作价出资与入股设立建设用地使用权的用益物权，是一种行政许可行为，是物权的设立行为。第六节合作开发房地产合同纠纷的处理  依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润，共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。《城市房地产管理法》(2007年修订)第二十八条“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”是建设用地使用权用于合作开发房地产的直接法律依据，也是该条司法解释的制订依据。#p#分页标题#e#


靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。