因办理房产变更登记手续引发的纠纷案件——北京房产律师

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　我苟某甲起诉称：我和被告是同胞兄弟关系。2000年8月底，在家族长辈的协调下，坐落于XX区XX庄模范楼9号楼3门2号的房产由被告转让给我，转让费为2.2万元。同年10月10日，我准备好房款22000元交给二被告，同时被告将购房证、房屋买卖契约等手续以及房门钥匙交给我。我将房间收拾好后于当月搬入该房内居住，至今已有15个年头。我多次请求被告协助办理过户手续，被告始终拒绝。无奈，我只有诉诸法律，请求依法确认我和被告房产买卖协议依法成立有效，诉争房产归我所有，诉讼费由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告苟某乙、蒲女士答辩称：我二人才是诉争房屋的物权所有人，没有任何他人权利。我夫妻二人于2000年1月7日出资15894元，根据本地的房改政策购买了诉争房产之后，XX区房屋管理局和国土资源局分别向我二人颁发了甲市房权证XX区字第开唐4××4号房产证和土地证，我二人是依法取得的房屋所有权证，诉争房屋现在依旧登记在我二人名下，所以诉争房产应归我们所有。且我们与原告并未形成房屋买卖关系。因原告儿子结婚借用诉争房屋，以后原告占据该房多年，拒不交还于我们。当时我们因为另有住房居住，原告也曾与我们协商进行房屋互换，由原告坐落在XX小学旁的平房一处换取诉争房屋，因为原告的平房没有任何证照手续，根本无法办理房屋过户手续，所以就房屋互换问题进行了口头协商，只能称之为意向，双方根本未能达成房屋买卖协议。特别是原告利用已经占据诉争房产的优势，不但不向我们交付XX小学旁的平房，还将该平房出租，故此，原告根本没有履行房屋互换意向的诚意，双方也就不可能进一步形成房屋买卖协议了，至今原告对诉争房屋仍处于借用状态。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：原告苟某甲与被告苟某乙系同胞兄弟关系，被告苟某乙、蒲女士系夫妻关系。2000年4月7日乙区矿务局与苟某乙签订房屋买卖契约，苟某乙扣除工龄等优惠折扣以后以15894元的价格购买了坐落于XX区XX庄模范楼9号楼3门2号的房产。2000年8月底原、被告经协商，口头达成涉案房产的买卖协议，约定被告苟某乙、蒲女士将涉案房产以22000元价格出售给原告苟某甲。2000年10月原告苟某甲将购房款22000元交付给被告苟某乙、蒲女士，被告将购房证书、房屋买卖契约交给原告。之后原告苟某甲对涉案房产进行装修并居住至今。2001年2月17日原告苟某甲出资1743元购买了涉案房产的土地使用权。2008年3月5日被告苟某乙、蒲女士之子苟某以苟某乙的名义，以涉案房产的房屋买卖契约不慎丢失为由向乙区XX社区服务中心房地产管理科申请补办，并领取了甲市房权证XX区字第开唐4××4号房屋所有权证。该房屋所有权证及国有土地使用权证均登记在被告苟某乙名下，并由被告苟某乙、蒲女士持有。另查明，原告苟某甲自2000年10月入住XX区XX庄模范楼9号楼3门2号房产后，水、电、暖气费双方无纠纷，因办理涉案房产变更登记手续引发纠纷。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、原告苟某甲与被告苟某乙、蒲女士口头达成的关于坐落于甲市XX区XX庄模范楼9号楼3门2号房产的房屋买卖合同合法有效。

　　2、坐落于甲市XX区XX庄模范楼9号楼3门2号房产归原告苟某甲所有。

　　五、律师点评

　　北京房产纠纷律师靳双权分析认为：依法成立的合同自成立时生效。本案中原告苟某甲与被告苟某乙系同胞兄弟，双方口头达成涉案房产的买卖协议但未签订书面合同。原告苟某甲支付购房款后，被告苟某乙、蒲女士将购房证书、房屋买卖契约原件交付给原告苟某甲，且原告一直在涉案房产居住至今达十五年，双方形成了事实的房屋买卖合同关系。被告认为《中华人民共和国城市房地产管理法》第41条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，合同应当载明土地使用权取得的方式。因原、被告未签订书面的房屋买卖合同，因此并未形成房屋买卖关系。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案原被告双方达成口头协议后，原告交付了购房款已经履行了主要义务，且被告已经接受并交付了涉案房产及相关手续。被告认为不存在房屋买卖合同关系，而是借用关系的辩解不成立。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。原、被告口头达成房屋买卖协议时，涉案房产尚未取得房屋所有权证，不具备办理房屋产权变更登记的条件，2009年8月12日涉案房产取得了房屋所有权证，具备房屋产权变更登记的条件，因此被告苟某乙、蒲女士应当履行协助办理房屋产权变更登记的义务。对原告苟某甲要求确认双方涉案房产买卖合同合法有效，坐落于甲市XX区XX庄模范楼9号楼3门2号房产归其所有的诉讼请求，予以支持。